Contabilidade para Imobiliário
A contabilidade especializada para imobiliário na HVR em 2026 organiza-se em três bandas: a partir de 90€/mês para AL, senhorios e mediadores solo (banda 90–180€); a partir de 250€/mês para promotores médios e mediadoras com equipa (banda 250–500€); e a partir de 700€/mês para grupos com holding, SPVs e joint ventures (banda 700–1.500€). Cobrimos mediação, promoção e construção (IVA 6% Pacote Habitação), holdings com SGPS e operadores de Alojamento Local. Gestão integrada de IMT, mais-valias, AIMI, RFAI e SIFIDE II.
Pacotes — Contabilidade Imobiliária 2026
Preços sem IVA. Sem custos de activação. Cancelamento a qualquer momento com 30 dias de aviso.
| Pacote | Banda mensal | Para quem | Inclui |
|---|---|---|---|
| AL / Senhorio / Mediador Solo | 90–180€ a partir de 90€ | AL singular, senhorios, mediadores em nome individual | IVA, IRS Cat. B/F, declaração de rendas, RNAL, taxa turística |
| Promotor Médio / Multi-Imóveis | 250–500€ a partir de 250€ | Promotores médios, investidores multi-imóveis, mediadoras com equipa | SPV, IVA 6% Pacote Habitação, gestão obra, RFAI, SIFIDE II, payroll |
| Grupos com Holding | 700–1.500€ a partir de 700€ | SGPS, SPVs, joint ventures, fundos imobiliários | CFO parcial, consolidação, AIMI optimisation, mais-valias, reporting |
Preço final definido em diagnóstico gratuito conforme volume documental, número de colaboradores, número de SPVs/imóveis e complexidade fiscal (mais-valias, RFAI, SIFIDE, IFICI).
Quem servimos no sector imobiliário
- Mediação imobiliária — agências AMI, agentes individuais, redes de franchising;
- Promoção e desenvolvimento — promotores, construtoras, SPV de projecto;
- Investimento e gestão de carteira — investidores particulares, family offices, holdings imobiliárias com SGPS;
- Alojamento Local (AL) — operadores singulares e empresariais em Lisboa, Porto, Algarve e zonas costeiras;
- Reabilitação urbana — projectos em ARU com benefícios fiscais específicos;
- Investidores estrangeiros — Golden Visa, D7, IFICI, com representação fiscal incluída.
Os impostos do imobiliário em Portugal — visão integrada
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
Pago pelo comprador na escritura. Tabela 2026 (HPP): isento até 101.917€; 2% até 139.412€; 5% até 190.086€; 7% até 316.772€; 8% até 633.453€ (taxa marginal); 6% taxa única acima. Para imóveis não-HPP a tabela inicia em 1%. Imóveis adquiridos por pessoa colectiva: 6,5% taxa única.
Imposto de Selo
0,8% sobre o valor de aquisição. Adicionalmente, 1% sobre prédios urbanos com VPT igual ou superior a 1 milhão de euros (selo "casas de luxo").
IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
Imposto anual sobre o VPT, pago em Abril (até 100€), Maio+Novembro (100-500€) ou Maio+Agosto+Novembro (>500€). Taxas: 0,3% a 0,45% conforme deliberação municipal. Imóveis devolutos podem sofrer agravamento até 8x.
AIMI — Adicional ao IMI
Wealth tax sobre o VPT consolidado. Pessoa singular: isenção até 600.000€; 0,7% até 1M€; 1% acima. Pessoa colectiva: 0,4% sem isenção. Casais podem optar pela tributação conjunta (isenção dupla até 1,2M€).
Mais-Valias
Residentes: 50% do ganho englobado em IRS aos escalões. HPP isenta com reinvestimento. Não residentes UE/EEE: 28% sobre 50%. Pessoas colectivas: incluído no lucro, sujeito a IRC (16%/21%).
IVA
23% em construção e venda de imóvel novo. 6% no Pacote Habitação (construção/reabilitação HPP até 660.982€). Arrendamento habitacional: isento; comercial: opção 23%. AL: 6%.
Pacote Fiscal Habitação 2026 — IVA 6%
Desde Outubro 2025 (formalizado em Março 2026 pela Lei 9-A/2026), construção ou reabilitação de habitação para:
- Habitação Própria Permanente (HPP) com valor até 660.982€; ou
- Arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300€,
...beneficia de IVA reduzido a 6% (em vez de 23%) até 31 de Dezembro de 2029. Auto-construtores podem requerer reembolso de 17% do IVA suportado em materiais e mão-de-obra dentro de 12 meses do alvará.
Aplicável também a obras de reabilitação em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), criando uma combinação muito vantajosa para investidores em reabilitação. Guia completo do Pacote Habitação 2026 →
Contabilidade para Alojamento Local (AL)
Operar AL em Portugal — Airbnb, Booking, VRBO ou directo — implica:
- Registo RNAL (Registo Nacional de AL) e licença municipal;
- IVA 6% sobre receita de alojamento;
- Software de facturação certificado com ATCUD e comunicação SAF-T mensal à AT;
- IRS Categoria B (ENI) ou IRC (sociedade) sobre rendimento;
- Taxa turística em municípios aplicáveis (Lisboa, Porto, Cascais, Sintra, etc.);
- Contribuição extraordinária sobre AL em "zonas de contenção" (Lisboa centro, Porto centro, Algarve costeiro).
A HVR trata da componente fiscal-contabilística completa para operadores singulares e empresariais.
Apoio a Investidores Estrangeiros
Para não residentes que investem em imobiliário português, a HVR oferece:
- NIF por procuração para não-UE;
- Representação fiscal (obrigatória para não-UE/EEE com NIF ou imóveis em PT);
- Estruturação de aquisição: pessoa singular vs SPV vs SGPS;
- Aplicação ao regime IFICI para novos residentes;
- Coordenação com Golden Visa e advogados de imigração;
- Declaração anual de IRS (rendas, mais-valias);
- Compliance da convenção de dupla tributação (Modelo 21-RFI).
Metodologia HVR
- Diagnóstico gratuito — análise do projecto/portfolio em 30 minutos sem compromisso.
- Proposta com pricing fixo e calendário definido por entrega.
- Onboarding em 1 a 2 semanas, com migração de software e dossier fiscal.
- Operação mensal — facturação, IVA, processamento salarial, SAF-T, reporting de gestão.
- Reuniões trimestrais com revisão fiscal e identificação de optimizações (RFAI, SIFIDE, AIMI, mais-valias).