Pacotes — Contabilidade Imobiliária 2026

Preços sem IVA. Sem custos de activação. Cancelamento a qualquer momento com 30 dias de aviso.

Preço final definido em diagnóstico gratuito conforme volume documental, número de colaboradores, número de SPVs/imóveis e complexidade fiscal (mais-valias, RFAI, SIFIDE, IFICI).

Quem servimos no sector imobiliário

• Mediação imobiliária — agências AMI, agentes individuais, redes de franchising;
• Promoção e desenvolvimento — promotores, construtoras, SPV de projecto;
• Investimento e gestão de carteira — investidores particulares, family offices, holdings imobiliárias com SGPS;
• Alojamento Local (AL) — operadores singulares e empresariais em Lisboa, Porto, Algarve e zonas costeiras;
• Reabilitação urbana — projectos em ARU com benefícios fiscais específicos;
• Investidores estrangeiros — Golden Visa, D7, IFICI.

Os impostos do imobiliário em Portugal — visão integrada

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

Pago pelo comprador na escritura. Tabela 2026 (HPP — art. 17.º, n.º 1, al. a), do CIMT, na redação da Lei n.º 73-A/2025): isento até 106.346€; 2% até 145.470€; 5% até 198.347€; 7% até 330.539€; 8% até 660.982€ (taxas marginais); 6% taxa única até 1.150.853€ e 7,5% acima. Para habitação não-HPP (al. c)) a tabela inicia em 1% e o escalão de 8% termina nos 633.931€. Outros prédios urbanos (comércio, serviços, terrenos para construção): 6,5%; prédios rústicos: 5% (als. d) e e)). Adquirentes não residentes de imóveis habitacionais: 7,5% taxa única, salvo as exceções do n.º 10 (Decreto-Lei n.º 97/2026).

Imposto de Selo

0,8% sobre o valor de aquisição. Adicionalmente, 1% sobre prédios urbanos com VPT igual ou superior a 1 milhão de euros (selo "casas de luxo").

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

Imposto anual sobre o VPT, pago em Abril (até 100€), Maio+Novembro (100-500€) ou Maio+Agosto+Novembro (>500€). Taxas: 0,3% a 0,45% conforme deliberação municipal. Imóveis devolutos podem sofrer agravamento até 8x.

AIMI — Adicional ao IMI

Wealth tax sobre o VPT consolidado. Pessoa singular: isenção até 600.000€; 0,7% até 1M€; 1% até 2M€; 1,5% acima (art. 135.º-F do CIMI). Pessoa colectiva: 0,4% sem isenção. Casais podem optar pela tributação conjunta (isenção dupla até 1,2M€).

Mais-Valias

Residentes: 50% do ganho englobado em IRS aos escalões. HPP isenta com reinvestimento. Não residentes: desde 2023, também 50% do ganho às taxas progressivas, com a taxa determinada pelo rendimento mundial (art. 43.º, n.º 2, e art. 22.º, n.º 10, do CIRS). Pessoas colectivas: incluído no lucro, sujeito a IRC (15% PME até 50k€ / 19% acima — Lei 64/2025).

IVA

23% em construção e venda de imóvel novo. 6% no Pacote Habitação (construção/reabilitação HPP até 660.982€). Arrendamento habitacional: isento; comercial: opção 23%. AL: 6%.

Pacote Fiscal Habitação 2026 — IVA 6%

Desde Outubro 2025 (formalizado em Março 2026 pela Lei 9-A/2026), construção ou reabilitação de habitação para:

• Habitação Própria Permanente (HPP) com valor até 660.982€; ou
• Arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300€,

...beneficia de IVA reduzido a 6% (em vez de 23%) até 31 de Dezembro de 2029. Auto-construtores podem requerer reembolso de 17% do IVA suportado em materiais e mão-de-obra dentro de 12 meses do alvará.

Aplicável também a obras de reabilitação em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), criando uma combinação muito vantajosa para investidores em reabilitação. Guia completo do Pacote Habitação 2026 →

Contabilidade para Alojamento Local (AL)

Operar AL em Portugal — Airbnb, Booking, VRBO ou directo — implica:

• Registo RNAL (Registo Nacional de AL) e licença municipal;
• IVA 6% sobre receita de alojamento;
• Software de facturação certificado com ATCUD e comunicação SAF-T mensal à AT;
• IRS Categoria B (ENI) ou IRC (sociedade) sobre rendimento;
• Taxa turística em municípios aplicáveis (Lisboa, Porto, Cascais, Sintra, etc.);
• Coeficiente de IRS de 0,50 (em vez de 0,35) no regime simplificado para moradias e apartamentos em AL situados em área de contenção definida pelo município (art. 31.º, n.º 1, al. h) do CIRS). A contribuição extraordinária sobre o AL (CEAL) foi revogada pelo DL n.º 57/2024, com efeitos a 31/12/2023.

A HVR trata da componente fiscal-contabilística completa para operadores singulares e empresariais.

Apoio a Investidores Estrangeiros

Para não residentes que investem em imobiliário português, a HVR oferece:

• NIF por procuração para não-UE;
• Estruturação de aquisição: pessoa singular vs SPV vs SGPS;
• Aplicação ao regime IFICI para novos residentes;
• Coordenação com Golden Visa e advogados de imigração;
• Declaração anual de IRS (rendas, mais-valias);
• Compliance da convenção de dupla tributação (Modelo 21-RFI).

Metodologia HVR

1. Diagnóstico gratuito — análise do projecto/portfolio em 30 minutos sem compromisso.
2. Proposta com pricing fixo e calendário definido por entrega.
3. Onboarding em 1 a 2 semanas, com migração de software e dossier fiscal.
4. Operação mensal — facturação, IVA, processamento salarial, SAF-T, reporting de gestão.
5. Reuniões trimestrais com revisão fiscal e identificação de optimizações (RFAI, SIFIDE, AIMI, mais-valias).