Mais-Valias Imobiliárias IRS 2026: Cálculo, Taxas e Reinvestimento HPP
As mais-valias imobiliárias em Portugal são tributadas em IRS quando vende um imóvel por valor superior ao da aquisição (corrigida por coeficiente monetário). Para residentes: 50% da mais-valia é agregada ao IRS progressivo (13,25%-48%). Para não-residentes: taxa liberatória de 28% sobre 100% da mais-valia (ou opção pela agregação). Venda de HPP com reinvestimento em nova HPP nos 36 meses está isenta. Idosos 65+ podem reinvestir em PPR com isenção até €11.000.
O que são mais-valias imobiliárias
Mais-valia imobiliária é o ganho gerado pela venda (ou outra transmissão onerosa) de um imóvel por valor superior ao da aquisição. Em IRS, qualifica como rendimento da Categoria G (incrementos patrimoniais) — CIRS art. 9.º e 10.º.
São consideradas mais-valias tributáveis as obtidas de:
- Alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis (venda)
- Afectação permanente de bens do património particular a actividade empresarial/profissional
- Cessão onerosa de posições contratuais (ex: trespasse de promessa de compra e venda)
- Permuta de imóveis
Não são tributadas: doações entre cônjuges ou descendentes (sucessão), divisão de bens comuns por divórcio (com partilha) e expropriações por utilidade pública (regime próprio).
Fórmula de cálculo
A mais-valia tributável calcula-se assim:
Mais-valia = Valor de venda − (Valor de aquisição × Coeficiente) − Despesas aquisição − Despesas venda − Obras valorizáveis
- Valor de venda: o que consta na escritura (não inclui IMT pago pelo comprador)
- Valor de aquisição: escritura original; para imóveis herdados, o valor patrimonial tributário (VPT) na data da transmissão
- Coeficiente de desvalorização monetária: actualiza o valor de aquisição à inflação acumulada (Portaria anual do Ministério das Finanças). Só se aplica se o imóvel foi detido há mais de 24 meses.
- Despesas de aquisição: IMT, Imposto do Selo (0,8%), escritura, registo, comissão imobiliária paga, honorários jurídicos
- Despesas de venda: certificado energético, comissão imobiliária, honorários advogado
- Obras valorizáveis: realizadas nos últimos 12 anos, com factura em nome e NIF do proprietário (não manutenção corrente)
Coeficientes de desvalorização monetária — referência 2026
Os coeficientes são publicados anualmente em Portaria. Exemplos representativos (verificar Portaria oficial do ano da venda):
| Ano de aquisição | Coeficiente aplicável em 2026 (estimativa) |
|---|---|
| 2000 | ~1,58 |
| 2005 | ~1,43 |
| 2010 | ~1,28 |
| 2015 | ~1,18 |
| 2020 | ~1,10 |
| 2023 | ~1,05 |
| 2024-2025 | 1,00 (sem actualização) |
Imóveis detidos por menos de 24 meses não beneficiam do coeficiente — o valor de aquisição não é actualizado e a mais-valia tende a ser maior.
Fonte oficial: Portal das Finanças → Modelo 3 → Anexo G → Tabela coeficientes.
Tributação: residentes vs não-residentes
| Aspecto | Residente fiscal PT | Não-residente |
|---|---|---|
| Base tributável | 50% da mais-valia | 100% da mais-valia |
| Tributação | Agregada ao IRS (taxas 13,25%-48%) | Taxa liberatória 28% |
| Opção pelo outro regime | Não — sempre agregação | Sim (desde 2024) — pode optar pelos 50% agregados |
| Reinvestimento HPP | Sim (isenção parcial/total) | Não aplicável (não há HPP em PT) |
| Regime 65+ (PPR) | Sim — isenção até €11.000/ano | Não aplicável |
| Convenção dupla tributação | Aplicável a rendimentos estrangeiros | Sempre aplicável — DTA pode dar tratamento mais favorável |
Para um residente em escalão marginal de 35%, a tributação efectiva sobre a mais-valia é 35% × 50% = 17,5%. Pode ser inferior ou superior ao regime de não-residente (28% sobre 100%) consoante o rendimento global do contribuinte.
Reinvestimento em HPP — isenção parcial ou total
A isenção mais usada na prática. Requisitos cumulativos (CIRS art. 10.º n.º 5):
- Imóvel vendido era habitação própria permanente (HPP) do agregado (registada como morada fiscal)
- Reinveste o valor de realização (valor de venda menos amortizações de crédito) em nova HPP em Portugal, outro Estado-Membro da UE ou EEE com cooperação fiscal
- Reinvestimento feito nos 36 meses após a venda OU nos 24 meses antes da venda
- Nova HPP afecta a habitação permanente do agregado nos 12 meses após a aquisição
- Comunicação no Anexo G da Modelo 3 do ano da venda
Exemplo: vendeu HPP por €350.000 (saldou crédito de €150.000) → valor de realização = €200.000. Se reinvestir €200.000 em nova HPP nos 36 meses, isenção total da mais-valia. Se reinvestir apenas €100.000, isenção é 50% (€100.000/€200.000) e a outra metade da mais-valia é tributada.
Regime para 65+ — reinvestimento em PPR / seguro vida
Desde 2023 (Lei 31-A/2023), contribuintes com 65+ anos ou em situação de reforma podem optar por isenção alternativa:
- Reinvestir valor da venda de HPP em contratos de seguro de vida ou fundo PPR
- Prazo: 6 meses após a venda
- Limite anual: €11.000 por contribuinte (€22.000 casal)
- Isenção da mais-valia até esse limite
Útil quando o contribuinte 65+ pretende monetizar a HPP sem comprar nova habitação (downsizing para arrendamento ou mudança para casa de família).
3 Casos práticos
Caso 1 — Venda HPP com reinvestimento total
Adquirida em 2015 por €180.000 (com €5.000 de IMT e despesas). Coeficiente 2026: ~1,18 → aquisição corrigida = €212.400 + €5.000 = €217.400. Obras 2020 com factura: €15.000. Valor de venda 2026: €350.000. Comissão imobiliária: €17.500.
Mais-valia = €350.000 − €217.400 − €17.500 − €15.000 = €100.100. Como reinveste €332.500 em nova HPP nos 36 meses: isenção total. IRS adicional: €0.
Caso 2 — Venda 2ª habitação por residente
Mesmo cálculo da mais-valia (€100.100). Não-HPP → sem reinvestimento. 50% agregado = €50.050. Se contribuinte tem rendimento de salário 60k€/ano (escalão marginal 37%): IRS adicional ≈ €50.050 × 37% = €18.519.
Caso 3 — Venda por não-residente
Mesmo cálculo da mais-valia (€100.100). Não-residente → taxa liberatória 28% sobre 100%: €100.100 × 28% = €28.028. Se rendimento global do não-residente é baixo, pode optar pela tributação como residente (50% agregado) e poupar.
Anexo G da Modelo 3 — preenchimento
| Quadro | Conteúdo | Observação |
|---|---|---|
| Q.4 | Identificação do imóvel (matriz, freguesia, fracção) | Confirmar com Caderneta Predial |
| Q.5 | Valor de venda e aquisição | Datas exactas e escrituras |
| Q.6 | Despesas de aquisição, venda e obras | Discriminar com facturas |
| Q.7 | Reinvestimento HPP (intenção e concretização) | Indicar intenção mesmo se ainda não realizado |
| Q.8 | Não-residentes — opção pelo regime de residentes | Activar checkbox se for melhor |
Prazo de entrega: 1 Abril a 30 Junho do ano seguinte à venda. Pagamento do IRS apurado: até 31 Agosto.
Erros comuns
- Esquecer comissão imobiliária — é uma despesa de venda dedutível (5-6% do valor é típico). Pedir factura ao mediador.
- Obras sem factura ou em nome errado — não são aceites como custo. Validar facturas com NIF do proprietário antes da venda.
- Não comunicar reinvestimento HPP no ano da venda — perde-se o direito mesmo se reinvestir depois. Activar Q.7 sempre.
- Não-residente que opta por agregação sem fazer a conta — em rendimentos globais elevados, taxa liberatória 28% é melhor que 50% agregado a 48%.
- Confundir HPP com 2ª habitação — HPP é a morada fiscal do agregado. Casas de fim-de-semana, AL ou rendimento não qualificam.
- Ignorar coeficiente monetário — para imóveis comprados há 10+ anos, o coeficiente reduz a mais-valia significativamente.
- Não declarar partilha por divórcio com tornas — a parte que recebe tornas tem mais-valia tributável sobre a quota do ex-cônjuge.