IRS de senhorios em 2026

Em 2026, as rendas de um senhorio são tributadas em IRS na Categoria F à taxa autónoma de 25% no arrendamento habitacional e 28% nos restantes (art. 72.º do CIRS). A grande novidade é a taxa de 10% para rendas habitacionais até 2.300 €/mês (art. 45.º-C do EBF), para rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029. Os contratos de habitação permanente de longa duração pagam ainda menos — 15%, 10% ou 5%. Em alternativa, pode optar pelo englobamento.

Como são tributadas as rendas (Categoria F)

As rendas de imóveis arrendados são rendimentos prediais da Categoria F. Por defeito são tributadas a uma taxa autónoma — não se somam aos restantes rendimentos —, mas o senhorio pode optar pelo englobamento. As taxas em vigor em 2026:

A novidade de 2026: a taxa de 10% (art. 45.º-C do EBF)

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais: uma taxa autónoma de 10% sobre os rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente a habitação, de uma pessoa singular predeterminada, cuja renda mensal não exceda o limite do art. 2.º do mesmo diploma — 2.300 €/mês em 2026 (valor atualizável por portaria). Aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, salvo quando se aplique uma taxa mais favorável.

• Não há condição de duração do contrato nem de número de renovações.
• Quando o inquilino tem contabilidade organizada, a retenção na fonte passa a 10% (art. 101.º, n.º 1, al. f), do CIRS).
• Aplica-se também a senhorios não residentes — a lei não impõe qualquer condição de residência.

Contratos de longa duração pagam menos

Para contratos de arrendamento para habitação permanente, o art. 72.º, n.os 3 a 5, do CIRS reduz a taxa consoante a duração: 15% entre 5 e 10 anos, 10% entre 10 e 20 anos e 5% a partir de 20 anos. Quando esta for mais favorável do que os 10% do art. 45.º-C, prevalece a mais baixa.

Que despesas pode deduzir

Ao valor das rendas deduzem-se os gastos efetivamente suportados e pagos para as obter (art. 41.º do CIRS): conservação e manutenção, IMI, imposto do selo do contrato, condomínio e seguros. Incluem-se também as obras de conservação suportadas nos 24 meses anteriores ao arrendamento. Não são dedutíveis os gastos financeiros (juros do crédito), as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos e os artigos de conforto ou decoração, nem o AIMI.

O recibo de renda eletrónico

Em regra, o senhorio tem de emitir o recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças (art. 115.º do CIRS e Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março). Existem dispensas em casos específicos — por exemplo, quem não é obrigado a emitir recibo e comunica as rendas na declaração anual. As rendas declaram-se no Modelo 3 do IRS, Anexo F.

Senhorios não residentes

Os rendimentos de imóveis situados em Portugal são tributados em Portugal mesmo quando o senhorio vive no estrangeiro, às mesmas taxas (25% / 28% / 10%). Os não residentes de fora da UE/EEE precisam, em regra, de nomear um representante fiscal, e declaram as rendas no Modelo 3, Anexo F. Para quem investe em Portugal a partir do estrangeiro, reunimos o NIF, a representação e a declaração num só sítio — veja contabilista para estrangeiros.

Como a HVR ajuda

Tratamos do IRS dos senhorios do princípio ao fim: escolha entre taxa autónoma e englobamento com simulação dos dois cenários, aplicação correta da taxa de 10% e das reduções por duração, dedução das despesas elegíveis, recibos e Anexo F. A primeira reunião é gratuita — fale connosco.