Pacotes — Contabilidade Construção Civil 2026

Preços sem IVA. Preço final definido em diagnóstico gratuito conforme número de obras simultâneas, sub-empreiteiros e complexidade fiscal.

Regime fiscal completo da construção civil em Portugal

Inversão do sujeito passivo em IVA

O regime de inversão do sujeito passivo (autoliquidação), previsto no art. 2.º, n.º 1, alínea j) do CIVA, aplica-se a serviços de construção civil entre sujeitos passivos de IVA em Portugal. O subempreiteiro emite factura sem IVA (com menção "IVA - autoliquidação"), e o empreiteiro adquirente liquida e simultaneamente deduz o IVA na sua declaração periódica.

Aplicável a: empreitadas de construção (novas e reabilitação), fornecimento de bens com instalação fixa (caixilharia, climatização, instalações eléctricas), demolições, movimentações de terras, e serviços associados. Não se aplica a fornecimento puro de materiais sem instalação.

Retenções na fonte de subempreiteiros (art. 101.º CIRS)

Sub-empreiteiros pessoa singular em recibos verdes (IRS Categoria B) sofrem retenção na fonte conforme actividade:

• 25% para actividades não constantes da tabela do art. 151.º CIRS (a maioria das actividades de construção);
• 16,5% para actividades específicas listadas (engenheiros, arquitectos);
• 11,5% para profissões da tabela com taxa reduzida.

A retenção é entregue à AT pelo empreiteiro até ao dia 20 do mês seguinte. Para sub-empreiteiros pessoa colectiva (Lda. ou Unipessoal Lda.), não há retenção.

IVA 6% — Pacote Fiscal Habitação (Lei 9-A/2026)

Desde Outubro 2025 (formalizado em Março 2026 pela Lei 9-A/2026), a construção e reabilitação de habitação beneficia de IVA reduzido de 6% em vez de 23%, até 31 de Dezembro de 2029, quando se trate de:

• Habitação Própria Permanente (HPP) com valor de construção até 660.982€;
• Imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300€;
• Obras de reabilitação em ARU (Áreas de Reabilitação Urbana).

Auto-construtores (pessoa singular) podem requerer reembolso de 17% do IVA suportado dentro de 12 meses do alvará, em alternativa à compra com IVA 6%.

Autos de medição e contabilização de obras

Autos de medição são documentos mensais validados pelo dono de obra ou fiscal externa, que registam o avanço físico da obra e suportam a facturação. Cada auto define a percentagem de execução a facturar no mês. Na contabilidade são registados como:

• Conta 35 — Trabalhos em Curso: no fim de cada exercício, para obras em curso à data de balanço;
• Conta 71 — Vendas e prestações de serviços: à medida da facturação dos autos validados;
• Conta 37 — Adiantamentos de clientes: para sinais e adiantamentos recebidos.

A HVR integra autos de medição com a contabilidade automaticamente, sem dupla escrituração.

CCP — Código dos Contratos Públicos (empreitadas públicas)

Empreitadas para entidades públicas seguem o Código dos Contratos Públicos (DL 18/2008 com alterações), com particularidades:

• Revisão de preços trimestral indexada a fórmulas oficiais publicadas pelo IMPIC;
• Retenção 5% para garantia da obra, libertada após recepção definitiva;
• Seguro caução obrigatório ou garantia bancária autónoma à primeira solicitação;
• Facturação à entidade pública com IVA autoliquidação ou normal consoante o caso.

Benefícios fiscais para construção civil em 2026