Simulador de IRS sobre Rendas 2026

Em 2026 há quatro regimes a disputar a mesma renda: 25% no arrendamento habitacional (art. 72.º, n.º 2, do CIRS), 10% nas rendas moderadas até 2.300 €/mês (art. 45.º-C, n.º 1, do EBF, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026) e as reduções por contrato longo, que levam os 25% até 5%. Acima de todos, a isenção total do arrendamento acessível (RSAA). Não se somam: aplica-se o mais favorável. Os restantes arrendamentos ficam nos 28% (art. 72.º, n.º 1, al. e)).

As três taxas, e qual delas vale

• 25% — arrendamento habitacional. Taxa autónoma do artigo 72.º, n.º 2, do CIRS, na redacção da Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro.
• 28% — restantes rendimentos prediais. Comércio, escritórios, garagens e sublocação, pelo artigo 72.º, n.º 1, alínea e), na redacção da Lei n.º 82/2023, de 29 de Dezembro.
• 10% — rendas moderadas. Contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação com renda mensal até 2.300 €, nos rendimentos auferidos até 31 de Dezembro de 2029 (art. 45.º-C, n.º 1, do EBF, com efeitos desde 1 de Janeiro de 2026 pelo art. 18.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 97/2026).
• Reduções por duração. No arrendamento de habitação permanente, a taxa baixa 10 pontos entre 5 e menos de 10 anos — mais 2 pontos por cada renovação de igual duração, até ao limite de 10 pontos —, 15 pontos entre 10 e menos de 20 anos e 20 pontos a partir de 20 anos (art. 72.º, n.os 3 a 5).
• 0% — arrendamento acessível (RSAA). Isenção total de IRS e de IRC nos contratos que cumpram o regime do anexo iii do Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 1 de Setembro de 2026 (art. 6.º, n.º 1).

A regra que decide tudo está na parte final do artigo 45.º-C, n.º 1: os 10% aplicam-se salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. Os dois regimes não se acumulam. Numa renda de 900 € com contrato de habitação permanente de 20 anos, os 25% menos 20 pontos dão 5% e é esse que vale; num contrato de 5 anos sem renovações, os 25% menos 10 pontos dão 15% e prevalecem os 10%.

O arrendamento acessível leva a taxa a zero, com três condições

O RSAA, aprovado como anexo iii do mesmo decreto-lei e em vigor desde 1 de Setembro de 2026, isenta de IRS e de IRC os rendimentos prediais dos contratos que o cumpram (art. 6.º, n.º 1). Zero é a taxa mais favorável de todas, pelo que absorve tanto os 10% como as reduções por contrato longo. As três condições que raramente aparecem nos resumos: a renda tem de respeitar o limite máximo por concelho e tipologia do anexo à Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de Outubro, em vigor desde 14 de Outubro — 1.309 € num T2 de Lisboa, com duas majorações cumulativas de 10% por estacionamento privativo e por classe energética A ou superior (art. 2.º, n.º 4); nenhum valor do anexo chega aos 2.300 € da taxa de 10%; na residência permanente o contrato tem de ter prazo mínimo de três anos (art. 5.º, n.º 1); e o senhorio tem de submeter na plataforma do IHRU, até 15 de Janeiro do ano seguinte ao da celebração, cópia do contrato e comprovativo da comunicação no Portal das Finanças (art. 6.º, n.º 3). Sem essa submissão não há isenção, e o incumprimento posterior faz perdê-la desde esse momento, com juros compensatórios (art. 7.º).

O limite de 2.300 € não é um número escolhido ao acaso

O artigo 2.º, n.º 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2026 define renda mensal moderada como 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. Com a RMMG de 920 € fixada pelo Decreto-Lei n.º 139/2025, o limite é de 2.300 € por mês, e o n.º 3 permite actualizá-lo por portaria segundo o factor do artigo 24.º do NRAU. Para o aferir, o artigo 3.º manda considerar a totalidade do valor pago no âmbito do contrato, acrescido do mobiliário, equipamentos e partes acessórias ligados ao imóvel com carácter de permanência e dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que contratados à parte — o que impede separar a renda do aluguer da mobília para caber no limite.

Os gastos entram antes da taxa

A taxa não incide sobre a renda bruta. O artigo 41.º, n.º 1, do CIRS deixa deduzir os gastos efectivamente suportados e pagos para obter ou garantir o rendimento: obras de conservação e manutenção, condomínio, IMI, imposto do selo do contrato, seguros e certificado energético. Não são dedutíveis as obras de valorização do imóvel, o mobiliário, os electrodomésticos, os artigos de conforto ou decoração, nem o AIMI. Se os gastos excederem as rendas, o resultado negativo não abate a outros rendimentos, mas reporta-se aos seis anos seguintes contra rendimentos prediais do mesmo imóvel (art. 55.º, n.º 1, al. b)).

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Perguntas frequentes

Qual é a taxa de IRS sobre rendas em Portugal em 2026?

Depende do contrato. O arrendamento habitacional é tributado a 25% (artigo 72.º, n.º 2, do CIRS) e os restantes rendimentos prediais a 28% (artigo 72.º, n.º 1, alínea e)). Desde 1 de Janeiro de 2026, os contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação com renda mensal até 2.300 € são tributados a 10% nos rendimentos auferidos até 31 de Dezembro de 2029, nos termos do artigo 45.º-C, n.º 1, do EBF, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio.

A taxa de 10% acumula com as reduções por contrato longo?

Não. O artigo 45.º-C, n.º 1, aplica os 10% salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. Vale a mais baixa das duas, nunca as duas somadas: num contrato de 20 anos, os 25% menos 20 pontos dão 5% e é 5% que se paga.

De onde vem o limite de 2.300 € por mês?

Do artigo 2.º, n.º 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2026, que define renda mensal moderada como 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. Com a RMMG de 920 €, o limite é de 2.300 € por mês, actualizável por portaria.

O arrendamento acessível (RSAA) dá mesmo 0% de IRS?

Dá. O artigo 6.º, n.º 1, do anexo iii do Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 1 de Setembro de 2026, isenta de IRS e de IRC os rendimentos prediais dos contratos que cumpram o regime. Mas exige renda dentro do limite do anexo à Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de Outubro, por concelho e tipologia (art. 4.º, n.º 1), prazo mínimo de três anos na residência permanente (art. 5.º, n.º 1) e submissão na plataforma do IHRU até 15 de Janeiro do ano seguinte (art. 6.º, n.º 3).

Que gastos posso deduzir às rendas?

Obras de conservação e manutenção, condomínio, IMI, imposto do selo do contrato, seguros e certificado energético (art. 41.º, n.º 1, do CIRS). Ficam de fora as obras de valorização, o mobiliário, os electrodomésticos, os artigos de decoração e o AIMI.

Um não residente paga a mesma taxa sobre as rendas?

Sim. As taxas do artigo 72.º e a taxa de 10% do artigo 45.º-C não distinguem residentes de não residentes. O que muda é o englobamento: o não residente é tributado pelas taxas autónomas, embora os residentes na UE ou no EEE possam optar pelas taxas progressivas do artigo 68.º quanto aos rendimentos das alíneas b) e e) do n.º 1 do artigo 72.º — o que deixa de fora o arrendamento habitacional, tributado pelo n.º 2 (art. 72.º, n.º 15). A entrega do Anexo F é obrigatória.