Simulador de Rentabilidade de Alojamento Local 2026

A rentabilidade líquida de um Alojamento Local é a receita bruta (Airbnb/Booking) menos as comissões das plataformas, os custos operacionais e o IRS. No regime simplificado, o rendimento tributável é 35% da receita bruta nas moradias e apartamentos (coeficiente de 0,35), 50% em área de contenção e 15% em hospedagem e quartos; o IVA (6%) e a taxa turística são cobrados ao hóspede e entregues ao Estado.

Como funciona o simulador

Indique a receita bruta anual, a comissão da plataforma, os custos operacionais e a sua taxa marginal de IRS — o simulador estima o IRS (base = coeficiente × receita, com 0,35, 0,50 ou 0,15 conforme a modalidade e a localização) e o rendimento líquido para o proprietário.

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Perguntas frequentes

Como é tributado o Alojamento Local em IRS?

Os rendimentos de AL são tributados em categoria B (rendimentos empresariais). No regime simplificado, o rendimento tributável é a receita bruta multiplicada por um coeficiente (art. 31.º, n.º 1 do CIRS): 0,35 para moradias e apartamentos (al. c)), 0,50 se a moradia ou o apartamento estiver numa área de contenção definida pelo município (al. h)) e 0,15 para estabelecimentos de hospedagem, incluindo hostels, e quartos (al. a)). Com o 0,35, 35% da receita é rendimento tributável e 65% presumem-se gastos. Sobre essa base tributável incide a taxa de IRS aplicável.

O Alojamento Local paga IVA?

Sim. O alojamento está sujeito a IVA à taxa reduzida de 6% no continente (verba 2.17 da Lista I anexa ao CIVA). Contudo, quem não ultrapassou 15.000 € de volume de negócios no ano civil anterior beneficia da isenção do art. 53.º do CIVA (redação do DL n.º 35/2025). O IVA é cobrado ao hóspede e entregue ao Estado — não é receita do proprietário.

O que é a taxa turística?

É uma taxa municipal cobrada por noite e por hóspede, cujo valor varia conforme o concelho (por exemplo, Lisboa e Porto têm valores diferentes e nem todos os municípios a aplicam). É cobrada ao hóspede e entregue à câmara municipal — não constitui lucro do proprietário, pelo que não entra no cálculo de rentabilidade líquida.

Ainda se paga a CEAL?

Não. A CEAL — contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local, criada pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) — foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro (ao abrigo da Lei n.º 35/2024), com efeitos a 31 de dezembro de 2023. Em 2026 não há CEAL a pagar. O que pesa numa área de contenção é o coeficiente de IRS de 0,50 em vez de 0,35.

Quando deixo de poder usar o regime simplificado?

O regime simplificado aplica-se a quem não ultrapassou 200.000 € de rendimentos da categoria B no ano anterior (art. 28.º, n.º 2 do CIRS), e só cessa se esse valor for ultrapassado em dois anos seguidos ou em mais de 25% num só ano (n.º 6). A partir daí passa a ser obrigatória a contabilidade organizada, em que os gastos efetivos (e não um coeficiente presumido) determinam o rendimento tributável.