Contabilidade para Alojamento Local em Portugal
O Alojamento Local é tributado em IRS na Categoria B: no regime simplificado aplica-se o coeficiente 0,35 a moradias e apartamentos (art. 31.º, n.º 2 CIRS), e acima de 200.000 € de volume de negócios a contabilidade organizada é obrigatória. Avenças HVR: AL Individual desde 150€/mês, AL Portfólio desde 300€/mês, AL Empresa desde 600€/mês. Domínio completo de RNAL, IVA 6% (Verba 2.17 Lista I CIVA), ATCUD/SAF-T, taxa turística municipal, IRS Categoria B vs Categoria F, e reconciliação automatizada de plataformas (Airbnb, Booking.com, VRBO). Cumprimento da Lei 56/2023 e do regime IFICI (Lei 82/2023) para investidores estrangeiros.
Pacotes — Contabilidade Alojamento Local 2026
| Pacote | Banda mensal | Para quem | Inclui |
|---|---|---|---|
| AL Individual | desde 150€ | 1 unidade AL (moradia, apartamento ou quarto) | Enquadramento + CAE, IRS Cat. B coef. 0,35, isenção art. 53.º CIVA, obrigações correntes |
| AL Portfólio | desde 300€ | 2-5 unidades | Contabilidade organizada, autoliquidação IVA plataformas, reconciliação, taxa turística |
| AL Empresa | desde 600€ | Estruturas societárias, portfolios | Nome individual vs sociedade, amortizações, mais-valias na saída, Lei 56/2023 |
Preços sem IVA. Preço final definido em diagnóstico gratuito conforme número de unidades, complexidade fiscal, plataformas e nível de reporting.
Regime fiscal completo do Alojamento Local em Portugal
IVA — taxa reduzida 6%
O AL está sujeito a IVA 6% ao abrigo da Verba 2.17 da Lista I anexa ao CIVA, em derrogação à isenção do art. 9.º (que se aplica a arrendamento). Facturação obrigatória por software certificado pela Autoridade Tributária (AT) com código ATCUD desde 2023. Operadores com facturação anual inferior a 14.500€ podem optar pelo regime especial de isenção do art. 53.º CIVA — mas perdem direito à dedução de IVA suportado em obras, mobiliário e serviços.
IRS — Categoria B vs Categoria F
Desde 2023, os operadores AL podem optar entre:
- Categoria B (Empresário em Nome Individual): regime padrão. IVA 6% obrigatório acima de 14.500€/ano de facturação. Contribui para Segurança Social como trabalhador independente (21,4%). No regime simplificado aplica-se o coeficiente 0,35 a moradias e apartamentos (art. 31.º, n.º 2 CIRS) — 35% do rendimento é tributado; hostels e estabelecimentos de hospedagem beneficiam do coeficiente 0,15. Acima de 200.000 € de volume de negócios, a contabilidade organizada é obrigatória. Mais vantajoso para AL com receita acima de 25-30k€/ano.
- Categoria F (rendimentos prediais): tributação autónoma de 28% sobre o rendimento líquido. Sem contribuição para Segurança Social. Não pode deduzir despesas operacionais (limpezas, plataformas, gestão) — apenas IMI, condomínio e obras. Aplicável a operadores ocasionais ou com receita baixa.
IRC — operadores societários
AL gerido por sociedade (Lda. ou Unipessoal Lda.) tributa em IRC: 15% sobre os primeiros 50.000€ + 19% acima (art. 87.º CIRC). Mais-valias na venda de imóveis AL societários são integradas no lucro tributável. Possibilidade de constituição de SPV por unidade ou de SGPS para portfolios.
Taxa turística municipal
Cobrada ao hóspede, declarada e paga trimestralmente ao município. Valores 2026: Lisboa 4€/noite (máx. 7 noites), Porto 3€/noite (máx. 7 noites), Cascais 2€/noite, Faro 1,50€/noite. Crianças até 13 anos isentas. A HVR automatiza cobrança, registo e entrega.
RNAL e Lei 56/2023
O Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) é obrigatório antes de iniciar actividade. A Lei 56/2023 (reforma do regime AL) introduziu: (1) limites municipais reforçados a novos registos em zonas saturadas; (2) restrições temporárias em Lisboa (Alfama, Mouraria, Bairro Alto) e Porto (Sé, Cedofeita); (3) caducidade automática de registos inactivos por 12 meses consecutivos; (4) reforço de fiscalização ASAE+AT integrada.
Reconciliação de Airbnb, Booking.com e VRBO
Cada plataforma tem método de pagamento e comissão próprios — a reconciliação contabilística é tipicamente o maior pain point de operadores AL.
| Plataforma | Quando paga | Comissão padrão | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Airbnb | 24h após check-in | 3% anfitrião + 13-15% hóspede | Pode reter IVA UE em alguns casos (OSS), VAT split na invoice |
| Booking.com | Mensal após comissão | 15-17% | Sem retenção de IVA (anfitrião factura ao hóspede), comissão paga directamente do depósito |
| VRBO / Expedia | 30 dias após check-out | 5-15% | Conta unificada Expedia Partner Central, tax forms US obrigatórios para anfitriões com hóspedes US |
A HVR usa reconciliação automatizada via API e CSV import, mapeando cada pagamento ao booking original e à factura ATCUD-compliant. SAF-T consistente entre todas as plataformas, sem necessidade de reconciliação manual mensal.
Investidores estrangeiros em AL português
Portugal continua a ser um destino atractivo para investidores AL estrangeiros, com vantagens fiscais específicas:
- NIF de não residente obrigatório para operar AL — emitido em 1-3 dias úteis pela HVR;
- Representante fiscal obrigatório para residentes fora da UE (custo HVR: 350€/ano);
- Regime IFICI (Lei 82/2023) para novos residentes elegíveis — taxa fixa 20% sobre rendimentos profissionais e empresariais durante 10 anos;
- Sociedade portuguesa (Lda. ou Unipessoal Lda.) pode ser preferível para portfolios — IRC 15-19% vs IRS escalões;
- Convenções de Dupla Tributação em vigor com 80+ países — evita dupla tributação dos rendimentos AL no país de residência.