Contabilidade para Alojamento Local em Portugal
O Alojamento Local é tributado em IRS na Categoria B: no regime simplificado aplica-se o coeficiente 0,35 a moradias e apartamentos, 0,50 se estiverem em área de contenção e 0,15 a estabelecimentos de hospedagem e quartos (art. 31.º, n.º 1, als. c), h) e a) do CIRS), e acima de 200.000 € de rendimentos a contabilidade organizada é obrigatória (art. 28.º do CIRS). Avenças HVR: AL Individual desde 150€/mês, AL Portfólio desde 300€/mês, AL Empresa desde 600€/mês. Domínio completo de RNAL, IVA 6% (Verba 2.17 Lista I CIVA), ATCUD/SAF-T, taxa turística municipal, IRS Categoria B vs Categoria F, e reconciliação automatizada de plataformas (Airbnb, Booking.com, VRBO). Cumprimento da Lei 56/2023 e do regime IFICI (Lei 82/2023) para investidores estrangeiros.
Pacotes — Contabilidade Alojamento Local 2026
| Pacote | Banda mensal | Para quem | Inclui |
|---|---|---|---|
| AL Individual | desde 150€ | 1 unidade AL (moradia, apartamento ou quarto) | Enquadramento + CAE, IRS Cat. B com o coeficiente certo (0,15, 0,35 ou 0,50), isenção art. 53.º CIVA, obrigações correntes |
| AL Portfólio | desde 300€ | 2-5 unidades | Contabilidade organizada, autoliquidação IVA plataformas, reconciliação, taxa turística |
| AL Empresa | desde 600€ | Estruturas societárias, portfolios | Nome individual vs sociedade, amortizações, mais-valias na saída, Lei 56/2023 |
Preços sem IVA. Preço final definido em diagnóstico gratuito conforme número de unidades, complexidade fiscal, plataformas e nível de reporting.
Regime fiscal completo do Alojamento Local em Portugal
IVA — taxa reduzida 6%
O AL está sujeito a IVA 6% ao abrigo da Verba 2.17 da Lista I anexa ao CIVA, em derrogação à isenção do art. 9.º (que se aplica a arrendamento). Facturação obrigatória por software certificado pela Autoridade Tributária (AT) com código ATCUD desde 2023. Operadores cujo volume de negócios do ano civil anterior não ultrapassou 15.000 € beneficiam da isenção do art. 53.º do CIVA (redação do DL n.º 35/2025) — mas perdem direito à dedução de IVA suportado em obras, mobiliário e serviços.
IRS — Categoria B vs Categoria F
O AL é tributado na Categoria B; nas moradias e apartamentos pode optar-se, ano a ano, pelas regras da Categoria F:
- Categoria B (Empresário em Nome Individual): regime padrão. IVA 6% obrigatório acima de 15.000€/ano de facturação. Contribui para Segurança Social como trabalhador independente (21,4%). No regime simplificado aplica-se o coeficiente 0,35 a moradias e apartamentos (art. 31.º, n.º 1, al. c) do CIRS), 0,50 se estiverem em área de contenção (al. h)) e 0,15 a estabelecimentos de hospedagem, incluindo hostels, e quartos (al. a)). Com o 0,35, se as despesas elegíveis não chegarem a 15% da receita, a diferença acresce ao rendimento (art. 31.º, n.º 13). Acima de 200.000 € de rendimentos, a contabilidade organizada é obrigatória (art. 28.º do CIRS).
- Opção pelas regras da Categoria F (só moradias e apartamentos): o rendimento continua a ser da Categoria B, mas deduzem-se os gastos efetivamente suportados para o obter (art. 41.º do CIRS) — exceto gastos financeiros, depreciações e mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração — e o líquido é tributado à taxa autónoma de 28% (art. 72.º, n.º 1, al. e) do CIRS) ou englobado. A opção é anual (art. 28.º, n.º 14) e exerce-se no quadro 15 do Anexo B.
IRC — operadores societários
AL gerido por sociedade (Lda. ou Unipessoal Lda.) tributa em IRC: 15% sobre os primeiros 50.000€ + 19% acima (art. 87.º CIRC). Mais-valias na venda de imóveis AL societários são integradas no lucro tributável. Possibilidade de constituição de SPV por unidade ou de SGPS para portfolios.
Taxa turística municipal
Cobrada ao hóspede, declarada e paga trimestralmente ao município. Valores 2026: Lisboa 4€/noite (máx. 7 noites), Porto 3€/noite (máx. 7 noites), Cascais 2€/noite, Faro 1,50€/noite. Crianças até 13 anos isentas. A HVR automatiza cobrança, registo e entrega.
RNAL e Lei 56/2023
O Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) é obrigatório antes de iniciar actividade. A Lei 56/2023 (reforma do regime AL) introduziu: (1) limites municipais reforçados a novos registos em zonas saturadas; (2) restrições temporárias em Lisboa (Alfama, Mouraria, Bairro Alto) e Porto (Sé, Cedofeita); (3) caducidade automática de registos inactivos por 12 meses consecutivos; (4) reforço de fiscalização ASAE+AT integrada.
Reconciliação de Airbnb, Booking.com e VRBO
Cada plataforma tem método de pagamento e comissão próprios — a reconciliação contabilística é tipicamente o maior pain point de operadores AL.
| Plataforma | Quando paga | Comissão padrão | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Airbnb | 24h após check-in | 3% anfitrião + 13-15% hóspede | Pode reter IVA UE em alguns casos (OSS), VAT split na invoice |
| Booking.com | Mensal após comissão | 15-17% | Sem retenção de IVA (anfitrião factura ao hóspede), comissão paga directamente do depósito |
| VRBO / Expedia | 30 dias após check-out | 5-15% | Conta unificada Expedia Partner Central, tax forms US obrigatórios para anfitriões com hóspedes US |
A HVR usa reconciliação automatizada via API e CSV import, mapeando cada pagamento ao booking original e à factura ATCUD-compliant. SAF-T consistente entre todas as plataformas, sem necessidade de reconciliação manual mensal.
Investidores estrangeiros em AL português
Portugal continua a ser um destino atractivo para investidores AL estrangeiros, com vantagens fiscais específicas:
- NIF de não residente obrigatório para operar AL — emitido em 1-3 dias úteis pela HVR;
- Representante fiscal obrigatório para residentes fora da UE;
- Regime IFICI (Lei 82/2023) para novos residentes elegíveis — taxa fixa 20% sobre rendimentos profissionais e empresariais durante 10 anos;
- Sociedade portuguesa (Lda. ou Unipessoal Lda.) pode ser preferível para portfolios — IRC 15-19% vs IRS escalões;
- Convenções de Dupla Tributação em vigor com 80+ países — evita dupla tributação dos rendimentos AL no país de residência.