Contrato de arrendamento: como fazer
Um contrato de arrendamento tem de ser feito por escrito (art. 1069.º do Código Civil) e deve identificar as partes (nome e NIF), o imóvel (morada e artigo matricial), o fim, a renda, a duração e a caução. Depois de assinado, o senhorio comunica-o à AT na declaração Modelo 2 do Imposto do Selo e paga o Imposto do Selo — 10% de uma renda. As rendas seguintes são tituladas por recibo de renda eletrónico.
O contrato tem de ser escrito
Todos os arrendamentos urbanos — habitacionais ou não — têm de ser celebrados por escrito (art. 1069.º do Código Civil). Um acordo verbal não cumpre a forma legal. O contrato rege-se pelo Código Civil e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006).
O que o contrato deve conter
- Identificação das partes: nome completo e NIF do senhorio e do inquilino.
- Identificação do imóvel: morada completa e artigo matricial (e fração, se aplicável).
- Fim do arrendamento: habitação (permanente ou não) ou fim não habitacional.
- Renda: valor, forma e data de pagamento, e regra de atualização.
- Duração: prazo certo ou duração indeterminada, e regime de renovação.
- Caução e rendas adiantadas, se existirem, e demais condições (obras, despesas, fiador).
- Data e assinatura de ambas as partes.
Duração e renovação
Nos contratos com prazo certo, a duração não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos, com renovação automática no termo salvo oposição nos termos legais. Existe ainda o contrato de duração indeterminada. Em 2026 estava em discussão uma revisão da lei do arrendamento; enquanto não for publicada em Diário da República, mantém-se o regime atual.
Impostos e comunicação à AT
Depois de assinado, o contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária e pagar Imposto do Selo:
- Imposto do Selo — 10% de uma renda (Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo). A base é o valor de uma renda mensal, não o total do contrato: numa renda de 900 €, são 90 €, uma só vez. É devido pelo senhorio.
- Comunicação Modelo 2: o senhorio entrega a declaração Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças, por cada contrato, alteração ou cessação. Se o senhorio não cumprir no prazo, o inquilino pode comunicar (Lei n.º 56/2023; Portaria n.º 106/2025/1).
- Recibo de renda eletrónico: a partir daí, o senhorio emite o recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças (art. 115.º do CIRS e Portaria n.º 98-A/2015).
Sobre a tributação das rendas em IRS (taxas, deduções e a taxa de 10% até 2.300 €/mês), veja IRS de senhorios.
Caução e rendas adiantadas
Pela lei em vigor, o senhorio pode exigir até duas rendas de caução e até duas rendas adiantadas. A revisão discutida em 2026 previa alterar estes limites (caução sem limite e três rendas adiantadas), mas trata-se de uma proposta — só se aplica depois de publicada e em vigor.
Que cláusulas incluir (esqueleto)
Um contrato de habitação costuma ter, por esta ordem: (1) identificação das partes; (2) identificação e fim do imóvel; (3) prazo e renovação; (4) renda, forma de pagamento e atualização; (5) caução; (6) obras, benfeitorias e despesas (condomínio, consumos); (7) obrigações das partes e fim do contrato; (8) foro e data. Por ser um documento com efeitos legais, recomendamos revisão por profissional antes de assinar — não use modelos genéricos sem os adaptar ao seu caso.
Como a HVR ajuda
Tratamos da parte fiscal do arrendamento: comunicação do contrato à AT (Modelo 2), liquidação do Imposto do Selo, emissão dos recibos de renda e o IRS dos senhorios — incluindo para não residentes. Fale connosco para pôr tudo em ordem desde o primeiro contrato.
Perguntas frequentes
O contrato de arrendamento tem de ser escrito?
Sim. Todos os arrendamentos urbanos, habitacionais ou não habitacionais, têm de ser celebrados por escrito (art. 1069.º do Código Civil). Um acordo verbal não cumpre a forma legal e cria insegurança para ambas as partes.
O que tem de constar num contrato de arrendamento?
A identificação completa de senhorio e inquilino (nome e NIF), a identificação do imóvel (morada e artigo matricial), o fim do arrendamento (habitação ou outro), o valor da renda e a forma e data de pagamento, a duração do contrato e a caução, se existir. Deve ser assinado por ambas as partes.
Quanto custa de imposto fazer um contrato de arrendamento?
O Imposto do Selo é de 10% sobre o valor de uma renda mensal (Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo) — não sobre o total do contrato. Por exemplo, numa renda de 900 €, o selo é 90 €, uma só vez. É devido pelo senhorio e pago no âmbito da comunicação do contrato à AT.
Como se comunica o contrato de arrendamento à AT?
O senhorio entrega a declaração Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças, por cada contrato, alteração ou cessação. A Lei n.º 56/2023 permite ao inquilino fazer a comunicação quando o senhorio não a faz no prazo, juntando o contrato (Portaria n.º 106/2025/1).
Qual a duração mínima e máxima de um contrato?
Nos contratos com prazo certo, a duração não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos, e há renovação automática no fim do prazo, salvo oposição nos termos legais. Existe também o contrato de duração indeterminada. Em 2026 estava em discussão uma revisão da lei do arrendamento — confirme as regras em vigor à data do seu contrato.
Quanto se pode pedir de caução e de rendas adiantadas?
Pela lei em vigor, o senhorio pode pedir até duas rendas de caução e até duas rendas adiantadas. A revisão da lei do arrendamento discutida em 2026 previa alterar estes limites (caução sem limite e três rendas adiantadas), mas enquanto não for publicada e entrar em vigor mantém-se o regime atual.