O que é o Decreto-Lei 97/2026: O Pacote Habitação em Detalhe

Publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei 97/2026 concretiza o chamado Pacote Habitação — um conjunto abrangente de medidas de desagravamento fiscal e incentivos destinadas a aumentar a oferta de habitação, baixar o custo da construção e reabilitação, e dinamizar o arrendamento a preços acessíveis em Portugal. O diploma introduz alterações significativas em diversos códigos fiscais, nomeadamente no Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA), no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (CIRC), e no Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Este Decreto-Lei 97/2026 executa a autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, que estabeleceu as linhas mestras para a reforma do setor habitacional. Ampliando as medidas iniciais (que já haviam reduzido o IVA na construção para 6% em contextos específicos), o presente diploma cria, designadamente, o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), um mecanismo robusto para atrair senhorios ao mercado de arrendamento controlado, e introduz uma nova e relevante taxa de IMT para a aquisição de habitação por não residentes. A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) publicou um resumo oficial das medidas, que serve de guia complementar a esta análise. Para uma compreensão mais aprofundada da componente do IVA, recomendamos a consulta do nosso guia detalhado sobre o IVA a 6% na construção civil.

O objetivo primordial destas medidas é duplo: por um lado, estimular o investimento privado na construção e reabilitação de imóveis para habitação, tornando estas atividades mais rentáveis e, consequentemente, aumentando a oferta; por outro lado, mitigar a pressão sobre os preços do arrendamento, incentivando a colocação de imóveis no mercado a valores mais acessíveis, e apoiando as famílias no pagamento das suas rendas.

IVA a 6% na Construção e Reabilitação de Habitação: Estímulo ao Investimento

A aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% (em vez da taxa normal de 23%) às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação é, sem dúvida, a medida com maior impacto imediato no setor da construção. Esta medida, consagrada no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, visa reduzir significativamente os custos de investimento, tornando os projetos mais viáveis e incentivando o seu desenvolvimento. Contudo, a sua aplicação está condicionada ao cumprimento de limites específicos e à finalidade do imóvel.

Condições de Aplicação do IVA a 6%

A taxa reduzida de IVA aplica-se a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis que se enquadrem nas seguintes categorias e respeitem os limites estabelecidos:

• Venda para Habitação Própria Permanente (HPP): O valor patrimonial tributário (VPT) ou o preço de venda do imóvel não pode exceder €660.982. Este limite corresponde ao valor do 2.º escalão do IMT para HPP em 2026, conforme estabelecido no n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026. O objetivo é focar o benefício em habitações de gama média, excluindo o segmento de luxo.
• Arrendamento Habitacional: Para imóveis destinados a arrendamento, a renda mensal não pode exceder €2.300. Este valor é determinado como 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026, conforme o n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026. Esta condição visa garantir que o benefício fiscal contribui para aumentar a oferta de arrendamento acessível.

A janela de aplicação para este benefício fiscal é crucial: os projetos devem ser iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Esta delimitação temporal oferece um período de cinco anos para que promotores e construtores planeiem e executem os seus projetos, maximizando o aproveitamento da poupança fiscal, que pode ascender a 17 pontos percentuais de IVA sobre o custo total da obra.

Exemplo Prático de Poupança

Consideremos uma empreitada de construção de um edifício de apartamentos para habitação, com um custo de obra de €1.500.000 (excluindo IVA). Todos os apartamentos se enquadram nos limites de preço ou renda para aplicação do IVA a 6%.

• Com IVA a 23%: Custo total = €1.500.000 + (23% de €1.500.000) = €1.500.000 + €345.000 = €1.845.000
• Com IVA a 6%: Custo total = €1.500.000 + (6% de €1.500.000) = €1.500.000 + €90.000 = €1.590.000

A poupança direta de IVA neste projeto ascende a €255.000 (€345.000 - €90.000). Esta redução de custos pode ser determinante para a viabilidade financeira de muitos projetos, permitindo preços de venda ou rendas mais competitivos.

Para empreiteiros e promotores, a correta aplicação da taxa exige a manutenção de documentação robusta que comprove o destino habitacional do imóvel e o cumprimento dos limites legais, em conformidade com as exigências da Autoridade Tributária e Aduaneira. Recomenda-se uma gestão contabilística e fiscal rigorosa, para a qual a HVR Business Consulting oferece apoio especializado em contabilidade para construção civil.

CIA — Contratos de Investimento para Arrendamento: Incentivo a Grandes Projetos

O CIA (Contratos de Investimento para Arrendamento) representa um regime de incentivo fiscal e financeiro dirigido a investidores que se proponham a construir ou reabilitar imóveis com o objetivo de os destinar ao arrendamento a preços controlados. Este regime, detalhado nos artigos 3.º a 7.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, é particularmente atrativo para investidores institucionais e promotores de média/grande dimensão, dada a sua estrutura e as contrapartidas exigidas.

Características e Benefícios do CIA

• Acordos Contratuais: Os contratos são celebrados entre o investidor e o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), a entidade gestora deste regime. A vigência destes contratos pode estender-se até 25 anos, proporcionando estabilidade e previsibilidade ao investimento.
• Isenções Fiscais Abrangentes: O CIA oferece um pacote de isenções fiscais muito significativas, nomeadamente:
  • IMT: Isenção total do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis nas aquisições de imóveis para os projetos abrangidos.
  • Imposto do Selo: Isenção do Imposto do Selo sobre os atos e contratos relacionados com o projeto.
  • IMI: Isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis durante a vigência do contrato com o IHRU, conforme o artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.
  • IVA a Taxa Reduzida: Aplicação da taxa reduzida de IVA sobre a construção/reabilitação, nos termos já referidos.
• Destino Habitacional: Pelo menos 70% da área de construção abrangida pelo projeto deve destinar-se a habitação. Esta condição assegura que o investimento beneficia diretamente o parque habitacional do país.
• Contrapartida: Preços Controlados: A principal contrapartida para estes benefícios fiscais é o compromisso de que as rendas praticadas fiquem sujeitas a limites de preço controlado durante toda a vigência do contrato com o IHRU. Estes limites são definidos pelo IHRU com base em critérios de acessibilidade.

O CIA é um instrumento pensado para incentivar projetos de grande escala que contribuam significativamente para a oferta de arrendamento acessível. A isenção de IMT, Imposto do Selo e IMI, conjugada com o IVA a 6%, representa um forte desagravamento fiscal que pode potenciar a rentabilidade de investimentos de longo prazo. O regime produz efeitos a 1 de setembro de 2026.

RSAA — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: Isenção Total de IRS/IRC

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), estabelecido nos artigos 8.º a 12.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, representa uma das medidas mais inovadoras e com maior potencial para dinamizar o mercado de arrendamento. Este regime substitui e simplifica o anterior regime de arrendamento acessível, tornando-o significativamente mais atrativo para os senhorios, sejam pessoas singulares ou coletivas.

Pontos-Chave do RSAA

• Isenção Total de IRS e IRC: A principal mais-valia do RSAA é a isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento acessível celebrados ao abrigo deste regime. Esta isenção é um forte incentivo e está prevista no n.º 1 do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.
• Limite Máximo de Renda: Para que um contrato seja elegível para o RSAA, o limite máximo de renda é fixado em 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para cada concelho. Este limite garante que os imóveis são efetivamente colocados no mercado a preços abaixo da média de mercado, promovendo a acessibilidade.
• Vigência: O regime entra em vigor a 1 de setembro de 2026.

Exemplo Prático de Benefício Fiscal para Senhorio (Pessoa Singular)

Consideremos um senhorio (pessoa singular) que possui um imóvel em Lisboa e que, caso arrendasse o imóvel no mercado livre, obteria uma renda mensal de €1.000. No entanto, decide aderir ao RSAA, o que implica uma renda máxima de €800 (80% da renda de mercado, para simplificação do exemplo).

Cenário 1: Arrendamento no Mercado Livre

• Renda Bruta Anual: €1.000 x 12 = €12.000
• Despesas dedutíveis (ex: IMI, condomínio, obras, etc.): €2.000
• Rendimento Coletável: €10.000
• Taxa de IRS (considerando taxa autónoma de 28% para rendimentos prediais, sem englobamento): €10.000 x 28% = €2.800 de imposto
• Rendimento Líquido Pós-Imposto: €12.000 - €2.000 - €2.800 = €7.200

Cenário 2: Arrendamento no RSAA

• Renda Bruta Anual: €800 x 12 = €9.600
• Isenção Total de IRS (conforme o artigo 9.º do DL 97/2026): €0 de imposto
• Rendimento Líquido Pós-Imposto: €9.600

Neste exemplo, apesar de o senhorio receber uma renda bruta anual inferior no RSAA (€9.600 vs €12.000), o seu rendimento líquido pós-imposto é significativamente superior (€9.600 vs €7.200). A isenção total de IRS compensa largamente a diferença na renda bruta, tornando o RSAA uma opção financeiramente mais vantajosa para muitos senhorios, desde que o diferencial entre a renda de mercado e a renda acessível não seja excessivo.

Para senhorios, a isenção total de IRS sobre as rendas é o maior incentivo alguma vez dado ao arrendamento de longa duração em Portugal. A decisão de aderir deve, contudo, comparar meticulosamente a poupança fiscal com a renda de mercado perdida. A HVR Business Consulting oferece um serviço de simulação caso a caso para ajudar os senhorios a tomar a decisão mais informada.

IRS — Reforço da Dedução de Rendas: Apoio aos Inquilinos

Para os inquilinos, o Pacote Habitação traz uma medida de alívio fiscal diretamente sentida no seu orçamento familiar: o reforço do limite de dedução de rendas à coleta de IRS. Esta medida visa mitigar o impacto do custo da habitação nas famílias, tornando o arrendamento mais sustentável.

Alterações aos Limites de Dedução

As alterações ao Código do IRS, previstas no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, introduzem os seguintes limites:

• Para o ano de 2026: O limite máximo de dedução de rendas à coleta de IRS sobe para €900.
• A partir do ano de 2027: O limite máximo de dedução é novamente reforçado, atingindo os €1.000.

É importante notar que estas alterações ao Código do IRS produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, o que constitui uma regra transitória que antecede a entrada em vigor geral do diploma, permitindo que os contribuintes beneficiem deste apoio mais cedo.

Mecanismo da Dedução

A dedução de rendas corresponde a uma percentagem das rendas pagas (atualmente 15%), com um limite máximo. Com o aumento do limite, mais famílias poderão beneficiar de uma maior redução no seu imposto a pagar. Para que a dedução seja efetivada, é fundamental que as rendas pagas sejam devidamente comunicadas à Autoridade Tributária e Aduaneira, quer através do e-fatura (no caso de recibos de renda eletrónicos), quer através da declaração anual de IRS.

Exemplo Prático de Benefício para Inquilino

Consideremos um inquilino que paga uma renda mensal de €600, totalizando €7.200 anuais.

• Cenário 1: Antes das Alterações (limite de €600)
  • Dedução de 15% sobre €7.200 = €1.080
  • Limite máximo de dedução aplicável = €600
• Cenário 2: Ano de 2026 (limite de €900)
  • Dedução de 15% sobre €7.200 = €1.080
  • Limite máximo de dedução aplicável = €900

Neste exemplo, o inquilino beneficiaria de um aumento de €300 na sua dedução de IRS para o ano de 2026. Esta poupança, embora possa parecer modesta, representa um alívio financeiro importante para muitas famílias, contribuindo para uma maior disponibilidade de rendimento.

Para os inquilinos, a ação mais importante é garantir que as rendas pagas são corretamente comunicadas no e-Fatura, assegurando que beneficiam plenamente da dedução reforçada.

IMT — Nova Taxa de 7,5% para Não Residentes: Desincentivo à Especulação

Uma das medidas mais relevantes e impactantes, especialmente para investidores estrangeiros e para o mercado de habitação em zonas de maior pressão imobiliária, é a introdução de uma taxa de IMT de 7,5%. Esta taxa aplica-se à aquisição, por não residentes, de prédio urbano (ou fração autónoma) destinado exclusivamente a habitação. Esta medida, consagrada no artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, visa desincentivar a aquisição de imóveis para fins meramente especulativos por parte de não residentes que não tencionam fixar residência em Portugal, contribuindo para a moderação dos preços do mercado habitacional.

Exceções à Aplicação da Taxa de 7,5%

A nova taxa agravada de 7,5% não se aplica em situações específicas, salvaguardando os interesses de quem pretende efetivamente residir no país ou já teve uma ligação fiscal a Portugal:

• O adquirente já tenha sido considerado residente fiscal em território nacional. Esta exceção visa proteger antigos residentes ou aqueles que, por algum motivo, tiveram um período de residência fiscal em Portugal.
• O adquirente se torne residente fiscal no prazo de 2 anos a contar da data de aquisição do imóvel. Esta exceção é crucial para quem compra um imóvel com a intenção de se mudar para Portugal, conferindo-lhe um período de dois anos para formalizar a sua residência fiscal. Caso a residência fiscal não seja estabelecida dentro deste prazo, o imposto será liquidado pela taxa de 7,5%, com os respetivos juros compensatórios.

Na prática, esta medida penaliza a compra de habitação por não residentes que não pretendam fixar residência em Portugal, mantendo a neutralidade fiscal ou os regimes existentes para quem se mude para o país. Os investidores estrangeiros devem, por isso, reavaliar a sua estrutura de aquisição, ponderando as implicações de comprar como pessoa singular versus sociedade, e como residente versus não residente. A HVR Business Consulting oferece apoio especializado em contabilidade imobiliária e no enquadramento do regime IFICI, que pode ser relevante para estas decisões de investimento.

Exemplo Prático de Impacto do IMT

Consideremos a aquisição de um imóvel para habitação no valor de €500.000.

• Cenário 1: Adquirente Residente Fiscal em Portugal
  • Taxa de IMT para HPP (exemplo de escalão): ~5% (considerando o escalão aplicável, pode variar)
  • IMT a pagar: €500.000 x 5% = €25.000
• Cenário 2: Adquirente Não Residente e que Não Cumpre Exceções
  • Taxa de IMT: 7,5% (conforme o artigo 14.º do DL 97/2026)
  • IMT a pagar: €500.000 x 7,5% = €37.500

Neste exemplo, um não residente que não se enquadre nas exceções pagaria €12.500 adicionais de IMT. Este aumento significativo nos custos de transação pode levar muitos investidores a repensar a sua estratégia, optando por se tornarem residentes fiscais ou por direcionar o investimento para outros fins que não a habitação, ou ainda para outros mercados.

Calendário de Entrada em Vigor e Transição

A implementação das medidas do Decreto-Lei n.º 97/2026 não é uniforme, com diferentes datas de entrada em vigor para as diversas disposições. É crucial estar ciente deste calendário para uma correta aplicação e planeamento.

A disparidade nas datas de entrada em vigor exige uma atenção redobrada, especialmente no que diz respeito aos projetos em curso ou planeados, para assegurar que os benefícios fiscais são corretamente aplicados e que as obrigações são cumpridas dentro dos prazos estabelecidos.

Erros Comuns a Evitar na Aplicação do Pacote Habitação

A complexidade das novas regras fiscais e a interligação entre os diferentes códigos podem levar a erros na sua aplicação. É fundamental que contribuintes, empresas e profissionais estejam atentos para evitar omissões ou interpretações incorretas que possam resultar em coimas ou na perda de benefícios.

1. Não Cumprir os Limites para o IVA a 6%: Um erro frequente é a aplicação da taxa reduzida de IVA sem a verificação rigorosa dos limites de valor de venda/VPT ou de renda mensal. Por exemplo, uma empreitada de reabilitação que excede ligeiramente o limite de €660.982 para HPP não será elegível, e a aplicação incorreta da taxa poderá resultar em liquidações adicionais de IVA e juros.
2. Falta de Documentação Comprobatória: Para o IVA a 6% e para os regimes CIA/RSAA, é imperativo que exista documentação robusta que ateste o destino habitacional do imóvel e o cumprimento dos requisitos. A ausência de contratos de arrendamento acessível ou de declarações de destino em escrituras pode inviabilizar a aplicação dos benefícios.
3. Má Interpretação da Residência Fiscal para o IMT: Investidores estrangeiros podem cometer o erro de assumir que serão automaticamente isentos da taxa de 7,5% de IMT, sem compreenderem as nuances da residência fiscal em Portugal. A não formalização da residência fiscal no prazo de 2 anos após a aquisição pode levar à liquidação adicional do imposto e juros.
4. Não Comunicar Rendas no e-Fatura: Inquilinos que não asseguram que as suas rendas são devidamente comunicadas pelos senhorios no e-Fatura podem perder o direito à dedução em IRS, mesmo com os limites reforçados.
5. Não Comparar o RSAA com o Mercado Livre: Senhorios podem aderir ao RSAA sem realizar uma simulação financeira detalhada que compare o rendimento líquido pós-imposto com a renda de mercado. Embora a isenção de IRS/IRC seja um forte atrativo, em alguns casos, o diferencial de renda pode ser tão grande que o mercado livre ainda seja mais vantajoso, especialmente para imóveis de valor mais elevado.
6. Desconhecer Prazos e Janelas de Aplicação: Ignorar o calendário de entrada em vigor e as janelas de aplicação (como a do IVA a 6%) pode levar à perda de oportunidades ou à aplicação indevida de regimes.
7. Não Procurar Aconselhamento Especializado: A complexidade do Pacote Habitação e as suas implicações em diversas áreas fiscais tornam o aconselhamento de um profissional de contabilidade ou fiscalidade essencial. A tentativa de aplicar as regras sem o devido conhecimento pode resultar em erros dispendiosos.

O que fazer agora — por perfil: Recomendações e Conclusão

O Decreto-Lei n.º 97/2026 representa uma viragem significativa na política de habitação em Portugal, com implicações profundas para um vasto leque de intervenientes. A sua complexidade e a diversidade de medidas exigem uma análise cuidada e planeamento estratégico por parte de todos os envolvidos. O sucesso na aplicação destas medidas dependerá da capacidade de cada perfil de se adaptar e otimizar a sua situação fiscal e operacional.

Recomendações Específicas por Perfil

• Promotores e Construtores: É imperativo validar a elegibilidade das obras em curso e futuras para o IVA a 6%. Isso inclui uma revisão exaustiva dos projetos, garantindo que os limites de valor de venda ou renda são respeitados. A preparação e manutenção de documentação comprobatória do destino habitacional é crucial para evitar contingências fiscais. Adicionalmente, deve-se avaliar o potencial do regime CIA para projetos de arrendamento de maior dimensão, considerando os benefícios fiscais de longo prazo em troca de rendas controladas.
• Senhorios e Investidores Imobiliários: O RSAA é um regime fiscalmente muito vantajoso. Recomenda-se uma simulação detalhada para comparar a adesão ao RSAA (com a sua isenção total de IRS/IRC) versus a obtenção de renda de mercado, avaliando o impacto líquido real. Para investidores, especialmente não residentes, é fundamental reavaliar a estrutura de detenção de imóveis à luz da nova taxa de IMT de 7,5%. O planeamento fiscal antecipado pode gerar poupanças significativas.
• Inquilinos: A principal ação para os inquilinos é garantir que as rendas pagas são corretamente comunicadas no e-Fatura. É responsabilidade do senhorio emitir os respetivos recibos de renda eletrónicos. Os inquilinos devem verificar periodicamente o seu portal e-Fatura para confirmar que todos os valores foram registados, de modo a aproveitar plenamente a dedução reforçada no IRS.

A HVR Business Consulting está preparada para acompanhar promotores, investidores imobiliários e senhorios em todo o enquadramento do Pacote Habitação. A nossa equipa de especialistas em fiscalidade e contabilidade pode ajudar a navegar por estas novas regras, otimizar a sua posição fiscal e garantir o cumprimento de todas as obrigações. Não deixe que a complexidade das novas leis o impeça de aproveitar os benefícios ou o exponha a riscos.

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Fontes e Referências Legais

• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio: Aprova o pacote de medidas fiscais para o fomento da oferta de habitação. (Diário da República, 1.ª série – N.º 97 – 20 de maio de 2026).
• Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março: Lei de autorização legislativa que estabelece as bases para o Pacote Habitação. (Diário da República, 1.ª série – N.º 9-A – 6 de março de 2026).
• Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA): Artigos relevantes para a aplicação da taxa reduzida de IVA em obras de construção e reabilitação. (Alterações introduzidas pelo Artigo 2.º do DL 97/2026).
• Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS): Artigos relevantes para a dedução de rendas e isenções no RSAA. (Alterações introduzidas pelos Artigos 9.º e 13.º do DL 97/2026).
• Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (CIRC): Artigos relevantes para as isenções no RSAA para pessoas coletivas. (Alterações introduzidas pelo Artigo 9.º do DL 97/2026).
• Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): Artigos relevantes para a nova taxa de 7,5% para não residentes e isenções no CIA. (Alterações introduzidas pelos Artigos 6.º e 14.º do DL 97/2026).
• Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC): Resumo das medidas do Decreto-Lei n.º 97/2026.