O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprova o pacote de medidas fiscais para o fomento da oferta de habitação em Portugal. As medidas-chave: IVA a 6% na construção e reabilitação de habitação, os regimes de arrendamento CIA e RSAA, reforço da dedução de rendas em IRS e uma nova taxa de IMT de 7,5% na compra por não residentes. A maioria das medidas produz efeitos a 1 de setembro de 2026.
O que é o Decreto-Lei 97/2026
Publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei 97/2026 concretiza o chamado Pacote Habitação — um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas a aumentar a oferta de habitação, baixar o custo da construção e dinamizar o arrendamento a preços acessíveis. O diploma mexe no IVA, no IRS, no IRC e no IMT.
O Decreto-Lei 97/2026 executa a autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, regulamentando o Pacote Habitação. Amplia as medidas iniciais (que reduziram o IVA na construção para 6%), criando designadamente o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e uma nova taxa de IMT para não residentes. A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) publicou um resumo oficial das medidas. Veja também o nosso guia detalhado do IVA a 6% na construção civil.
IVA a 6% na construção e reabilitação de habitação
A medida com maior impacto imediato no sector da construção: aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% (em vez de 23%) às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação, quando cumpram os limites legais:
| Destino do imóvel | Limite |
|---|---|
| Venda para Habitação Própria Permanente (HPP) | Valor até €660.982 (limite do 2.º escalão do IMT para HPP em 2026) |
| Arrendamento habitacional | Renda mensal até €2.300 (2,5× o salário mínimo nacional de 2026) |
Janela de aplicação: projectos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. A poupança é significativa — 17 pontos percentuais de IVA sobre o custo total da obra.
Para empreiteiros e promotores, a correcta aplicação da taxa exige documentação que comprove o destino habitacional e o cumprimento dos limites. Veja o guia detalhado da contabilidade para construção civil.
CIA — Contratos de Investimento para Arrendamento
O CIA é um regime de incentivo dirigido a investidores que construam ou reabilitem imóveis para arrendamento a preços controlados. Características:
- Contratos celebrados entre o investidor e o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), com vigência até 25 anos;
- Isenções fiscais: IMT, Imposto do Selo e IMI, mais IVA à taxa reduzida sobre a construção/reabilitação;
- Pelo menos 70% da área de construção abrangida deve destinar-se a habitação;
- Contrapartida: as rendas ficam sujeitas a limites de preço controlado durante a vigência do contrato.
É um instrumento pensado para investidores institucionais e promotores de média/grande dimensão que pretendam entrar no arrendamento acessível com forte desagravamento fiscal. Produz efeitos a 1 de setembro de 2026.
RSAA — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O RSAA substitui e simplifica o anterior regime de arrendamento acessível. Pontos-chave:
- Isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento acessível celebrados ao abrigo do regime;
- O limite máximo de renda é fixado em 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgada pelo INE para cada concelho;
- Entrada em vigor a 1 de setembro de 2026.
Para senhorios, a isenção total de IRS sobre as rendas é o maior incentivo alguma vez dado ao arrendamento de longa duração em Portugal — em troca de praticar uma renda abaixo do mercado. A decisão de aderir deve comparar a poupança fiscal com a renda de mercado perdida; a HVR faz a simulação caso a caso.
IRS — reforço da dedução de rendas
Para os inquilinos, o limite de dedução de rendas à coleta de IRS é reforçado:
- 2026: sobe para €900;
- A partir de 2027: sobe para €1.000.
As alterações ao Código do IRS produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026 (regra transitória, anterior à entrada em vigor geral do diploma).
IMT — nova taxa de 7,5% para não residentes
Uma das medidas mais relevantes para investidores estrangeiros: é estabelecida uma taxa de IMT de 7,5% na aquisição, por não residentes, de prédio urbano (ou fração autónoma) destinado exclusivamente a habitação.
Excepções — a taxa de 7,5% não se aplica quando o adquirente:
- Já tenha sido considerado residente fiscal em território nacional; ou
- Se torne residente fiscal no prazo de 2 anos a contar da data de aquisição.
Na prática, penaliza a compra de habitação por não residentes que não pretendam fixar residência em Portugal, mantendo neutralidade para quem se mude para o país. Investidores estrangeiros devem reavaliar a estrutura de aquisição — pessoa singular vs sociedade, residente vs não residente. Veja o nosso apoio em contabilidade imobiliária e regime IFICI.
Calendário de entrada em vigor
| Medida | Produz efeitos |
|---|---|
| Alterações ao IRS (dedução de rendas) | 1 de janeiro de 2026 |
| IVA 6% na construção (janela de obras) | 25 set. 2025 – 31 dez. 2029 |
| Regime CIA | 1 de setembro de 2026 |
| Regime RSAA | 1 de setembro de 2026 |
| IMT 7,5% não residentes / regra geral do diploma | 1 de setembro de 2026 |
O que fazer agora — por perfil
Promotores e construtores: validar a elegibilidade das obras em curso e futuras para o IVA 6%; preparar a documentação de destino habitacional; avaliar o CIA para projectos de arrendamento.
Senhorios e investidores: simular a adesão ao RSAA (isenção total de IRS) vs renda de mercado; reavaliar estrutura de detenção à luz do IMT de 7,5% para não residentes.
Inquilinos: garantir que as rendas pagas são comunicadas no e-Fatura para aproveitar a dedução reforçada.
A HVR Business Consulting acompanha promotores, investidores imobiliários e senhorios em todo o enquadramento do Pacote Habitação. Peça um diagnóstico gratuito.
Fontes oficiais: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República); Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março (lei de autorização legislativa); resumo das medidas pela Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC).