IVA na Construção Civil em 2026: O Que Muda com o Pacote Fiscal para a Habitação

IVA a 6% na Construção — Como Funciona e Âmbito de Aplicação

Até à entrada em vigor deste pacote legislativo, as empreitadas de construção de imóveis novos eram, na sua maioria, tributadas à taxa normal de IVA de 23%. A aplicação da taxa reduzida de 6% estava circunscrita a situações específicas, como obras de reabilitação em áreas urbanas de reabilitação ou em imóveis classificados de interesse público ou municipal. Com a promulgação do Pacote Fiscal para a Habitação, o cenário fiscal é substancialmente alterado, alargando o âmbito da taxa reduzida de 6% para um leque mais vasto de operações no sector da construção civil, conforme previsto no n.º 18 do artigo 23.º da Tabela I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA), na sua nova redação.

Critérios de Elegibilidade para a Taxa Reduzida de IVA

A taxa reduzida de 6% passa a aplicar-se a:

• Empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a Habitação Própria e Permanente (HPP): Esta categoria abrange projetos cujo objetivo final é a venda a particulares para que estes estabeleçam a sua residência principal. É crucial que o valor de venda final do imóvel não exceda o limite de 660.982€. Este limite visa direcionar o benefício fiscal para segmentos de mercado mais acessíveis, embora ainda consideráveis, da habitação.
• Empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional: Para os promotores que visam o mercado de arrendamento, a taxa reduzida é aplicável se as rendas mensais praticadas não excederem os 2.300€. Este teto de renda procura incentivar a oferta de habitação a preços mais moderados, contribuindo para a estabilização do mercado de arrendamento.
• Empreitadas destinadas a venda para HPP do adquirente: Uma condição adicional e importante é que a venda do imóvel para HPP do adquirente ocorra no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização. Esta cláusula visa evitar a especulação imobiliária e garantir que o benefício fiscal seja efetivamente canalizado para o fim habitacional previsto.

Exemplo Prático de Poupança de IVA

A diferença prática na aplicação da taxa de IVA é extremamente significativa. Consideremos uma empreitada de construção no valor de 200.000€ (valor base, sem IVA):

• Com a taxa normal de 23%: O IVA a pagar seria de 200.000€ * 23% = 46.000€.
• Com a taxa reduzida de 6%: O IVA a pagar seria de 200.000€ * 6% = 12.000€.

Neste cenário, a poupança direta de IVA para o projeto representa 34.000€ (46.000€ - 12.000€). Esta diferença pode ser um fator determinante na viabilidade económica de muitos projetos, permitindo a redução do custo final da habitação ou o aumento da margem do promotor, dependendo da estratégia comercial adotada.

Condições e Limites de Elegibilidade para o Benefício Fiscal

Para assegurar a correta aplicação da taxa reduzida de IVA a 6% e dos restantes benefícios fiscais introduzidos pelo Pacote da Habitação, é fundamental compreender em detalhe as condições e limites estabelecidos na legislação.

Limites de Valor dos Imóveis e Rendas

• Valor de Venda para HPP: Para que uma empreitada se qualifique para a taxa de IVA a 6% sob a condição de HPP, o valor de venda do imóvel não pode exceder 660.982€. Este limite é crucial para enquadrar o benefício fiscal em habitações de gama média.
• Valor de Renda para Arrendamento Habitacional: No caso de imóveis destinados a arrendamento, a renda mensal máxima permitida para a aplicação da taxa reduzida de IVA é de 2.300€. Este valor é um incentivo à oferta de arrendamento a preços mais controlados, mas também representa um teto para o mercado de luxo.
• Consequência do Incumprimento dos Limites: Uma das cláusulas mais relevantes é a que estabelece que, se a habitação for vendida por um valor superior ao limite estabelecido após a aplicação da taxa reduzida de IVA, o promotor fica obrigado a regularizar a diferença de IVA, ou seja, os 17 pontos percentuais (23% - 6%) que foram inicialmente dispensados. Esta regra, inscrita no artigo 23.º, n.º 19, da Tabela I anexa ao CIVA, visa prevenir abusos e garantir que o benefício fiscal é aplicado apenas nas condições pré-definidas.

Prazo de Vigência e Retroatividade

• Carácter Temporário do Regime: O regime fiscal introduzido tem um carácter temporário, com vigência estabelecida até 31 de dezembro de 2029. Esta limitação temporal visa permitir uma avaliação futura do impacto da medida e a sua eventual reavaliação ou prolongamento.
• Âmbito Temporal dos Projetos: A aplicação do regime abrange projetos cujos pedidos de licenciamento foram submetidos a partir de finais de outubro de 2025. Esta data é o ponto de partida para a elegibilidade dos projetos.
• Retroatividade da Medida: Uma das características mais notáveis deste pacote é a sua retroatividade a outubro de 2025. Isso significa que as obras que tenham iniciado o processo de licenciamento a partir dessa data e que cumpram os demais requisitos estão abrangidas pelo novo regime, mesmo que a lei tenha sido publicada posteriormente. Esta retroatividade, embora complexa em termos de aplicação e regularização de faturas já emitidas, visa acelerar o impacto da medida no mercado.

Responsabilidade do Adquirente — Uma Alteração Estratégica

A versão final do Pacote Fiscal para a Habitação, aprovada pelo Parlamento a 18 de fevereiro de 2026, introduziu uma alteração legislativa de grande relevância, redefinindo a responsabilidade pelo cumprimento das condições do regime de IVA reduzido. Esta alteração, que passou a responsabilizar o adquirente do imóvel em vez do promotor, tem implicações profundas para ambos os lados da transação, conforme previsto no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 55/2026, de 3 de março.

Implicações Práticas para o Adquirente

Quem adquirir uma habitação que beneficiou da aplicação da taxa de IVA a 6% na sua construção ou reabilitação, assume agora a responsabilidade direta de cumprir com as seguintes condições:

• Afetação a Habitação Própria e Permanente (HPP): O imóvel deve ser efetivamente afetado à habitação própria e permanente do adquirente. Esta é uma condição fundamental que visa garantir que o benefício fiscal cumpra o seu propósito de facilitar o acesso à habitação.
• Período Mínimo de Permanência: O adquirente é obrigado a permanecer no imóvel durante um período mínimo de 12 meses. Esta regra destina-se a coibir a compra de imóveis com IVA reduzido para fins especulativos ou de revenda rápida, sem o intuito de habitação permanente.
• Penalização por Incumprimento: Em caso de incumprimento destas condições, nomeadamente se o imóvel não for afetado a HPP ou se for alienado antes do período mínimo de 12 meses, o adquirente será penalizado com o pagamento de 10 pontos percentuais de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) sobre o valor da aquisição. Esta penalidade, que se soma ao IMT já pago, visa repor a situação fiscal como se o benefício não tivesse sido concedido, desincentivando o incumprimento.

Exceções Admitidas para o Período de Permanência

A legislação prevê, contudo, algumas exceções à regra dos 12 meses de permanência, reconhecendo que certas circunstâncias de vida podem justificar a desocupação antecipada do imóvel. Estas exceções incluem:

• Casamento ou união de facto;
• Dissolução do casamento ou da união de facto;
• Aumento do número de dependentes do agregado familiar.

Nestes casos, devidamente comprovados, o adquirente poderá alienar o imóvel antes do prazo de 12 meses sem incorrer na penalização de IMT.

Relevância para Promotores Imobiliários

Esta alteração legislativa é particularmente positiva para os promotores imobiliários. Ao transferir a responsabilidade do cumprimento das condições para o adquirente, os promotores deixam de estar expostos ao risco de regularização posterior do IVA (os 17 pontos percentuais de diferença) caso o comprador decida dar ao imóvel uma utilização diferente da HPP. Esta mudança simplifica a gestão fiscal dos promotores e reduz a sua incerteza jurídica, permitindo-lhes focar-se na construção e venda, com maior segurança sobre o regime de IVA aplicado.

Autoconstrução — Restituição Parcial de IVA para Particulares

O Pacote Fiscal para a Habitação não se limita a beneficiar promotores e adquirentes de imóveis novos ou reabilitados. Reconhecendo o esforço e a importância da autoconstrução para muitas famílias portuguesas, a legislação introduz também um mecanismo de restituição parcial do IVA para os particulares que decidam construir a sua própria habitação. Esta medida, detalhada no artigo 23.º-A do Código do IVA, visa equiparar, de certa forma, o tratamento fiscal da autoconstrução com o da aquisição de imóveis a promotores.

Mecanismo de Restituição

Os particulares que construam a sua própria habitação e a destinem a habitação própria e permanente, têm direito à restituição da diferença entre a taxa normal de IVA (23%) e a taxa reduzida (6%) sobre as empreitadas e aquisição de materiais de construção suportadas. Isto corresponde a uma restituição de 17% do valor do IVA pago sobre os custos elegíveis.

Como Funciona o Pedido de Restituição

• Prazo para Submissão: O pedido de restituição deve ser submetido junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) no prazo máximo de 12 meses após a emissão da licença de utilização do imóvel. É crucial respeitar este prazo para não perder o direito à restituição.
• Entidade de Submissão: O pedido é efetuado eletronicamente, através do Portal das Finanças, na área reservada para o efeito, onde o contribuinte deverá anexar a documentação comprovativa das faturas e pagamentos efetuados.
• Prazo de Devolução pela AT: A Autoridade Tributária tem um prazo de 150 dias, a contar da data de receção do pedido devidamente instruído, para proceder à devolução do montante de IVA.
• Condição de Afetação: Tal como nas aquisições a promotores, a restituição está condicionada à afetação do imóvel a habitação própria e permanente do particular durante, pelo menos, 12 meses. O incumprimento desta condição pode levar à exigência de devolução do IVA restituído, acrescido de juros e eventuais coimas.

Exemplo de Restituição na Autoconstrução

Consideremos um particular que realiza uma empreitada de autoconstrução no valor de 150.000€ (IVA excluído) e paga IVA a 23% sobre este montante:

• IVA pago: 150.000€ * 23% = 34.500€.
• IVA devido à taxa reduzida: 150.000€ * 6% = 9.000€.
• Valor da Restituição: A diferença a restituir será de 34.500€ - 9.000€ = 25.500€.

Este valor representa uma ajuda significativa para as famílias que optam pela autoconstrução, aliviando o encargo fiscal e tornando esta opção mais competitiva. É fundamental que os particulares guardem todas as faturas das empreitadas e materiais com o seu número de identificação fiscal (NIF) para poderem instruir o pedido de restituição.

Isenções de IMT, Imposto do Selo e IMI — Incentivos à Habitação

Além das alterações no IVA, o Pacote Fiscal para a Habitação introduz um conjunto de isenções e reduções nos impostos municipais sobre imóveis – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – e no Imposto do Selo. Estas medidas visam reduzir os custos associados à aquisição e manutenção de imóveis destinados a habitação, complementando os benefícios do IVA reduzido e incentivando o investimento e a oferta de habitação, conforme articulado no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), na sua nova redação.

IMT e Imposto do Selo

• Isenção na Aquisição de Terrenos e Prédios: É concedida a isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos para construção e de prédios para construção ou reabilitação, desde que estes se destinem a habitação própria e permanente (HPP) ou a arrendamento com rendas a valores moderados. Esta isenção, prevista no artigo 45.º do EBF, é um forte incentivo para promotores e particulares que pretendam investir na construção ou reabilitação de habitação, reduzindo um dos custos iniciais mais significativos.
• Condições para a Isenção: Para beneficiar desta isenção, os adquirentes devem declarar, no ato da escritura, que o imóvel se destina aos fins previstos (HPP ou arrendamento moderado) e cumprir os prazos estabelecidos para o início e conclusão das obras. O incumprimento destas condições pode resultar na liquidação do imposto dispensado, acrescido de juros compensatórios.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

• Isenção de IMI até 8 Anos: Os imóveis construídos ou reabilitados no âmbito do regime do Pacote da Habitação podem beneficiar de uma isenção de IMI por um período de até 8 anos. Esta isenção, consagrada no artigo 46.º do EBF, representa uma poupança substancial nos encargos anuais com a propriedade, tornando o investimento mais atrativo.
• Redução de IMI para Arrendamento: Para imóveis destinados a arrendamento, a isenção de IMI pode ser complementada com uma redução de IMI até 50% no período remanescente do contrato de arrendamento, após o período de isenção total. Esta medida visa incentivar a manutenção dos imóveis no mercado de arrendamento a longo prazo, contribuindo para a estabilização das rendas.

Não Residentes — IMT Agravado

Em contraponto aos incentivos para residentes e para habitação, o Pacote Fiscal da Habitação introduz uma medida de desincentivo à aquisição de imóveis por não residentes para fins não habitacionais ou especulativos. As aquisições de imóveis por não residentes passam a estar sujeitas a uma taxa fixa de IMT de 7,5%. Esta medida, que se encontra no artigo 17.º do CIMT, visa desencorajar a compra de imóveis que não contribuam para a oferta de habitação para residentes ou para a dinamização da economia local.

• Exceção para Emigrantes Portugueses: É importante notar que esta taxa agravada não se aplica aos emigrantes portugueses que regressem ao país e adquiram imóveis para HPP, beneficiando estes da taxa normal e das isenções aplicáveis a residentes.

Este conjunto de medidas fiscais demonstra uma abordagem multifacetada para abordar a crise habitacional, combinando incentivos à oferta com desincentivos à especulação, e procurando equilibrar as necessidades de diferentes segmentos do mercado.

IRS sobre Rendimentos Prediais — Redução para Senhorios e Apoio a Inquilinos

No âmbito do Pacote Fiscal para a Habitação, foram igualmente introduzidas importantes alterações ao Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS), com o objetivo de incentivar o arrendamento a longo prazo e a preços mais acessíveis, bem como de apoiar os inquilinos. Estas medidas, que afetam diretamente os senhorios e arrendatários, encontram-se detalhadas no Código do IRS (CIRS), nomeadamente nos seus artigos 72.º e 78.º-E.

Redução da Taxa de IRS para Senhorios

Uma das principais novidades é a redução da taxa de IRS aplicável aos rendimentos prediais (categoria F) para os senhorios que celebrem contratos de arrendamento com rendas até 2.300€/mês. Esta medida visa tornar o arrendamento mais atrativo para os proprietários, incentivando a colocação de mais imóveis no mercado de arrendamento e a prática de rendas moderadas.

• Taxa Reduzida: A taxa de IRS sobre os rendimentos prediais é reduzida para 10% (em vez da taxa autónoma de 28% ou da tributação por englobamento, consoante a opção do contribuinte). Esta redução é aplicável aos contratos que cumpram as condições estabelecidas.
• Duração Mínima dos Contratos: Para beneficiar desta taxa reduzida, os contratos de arrendamento devem ter uma duração mínima de 3 anos. Esta condição visa promover a estabilidade no mercado de arrendamento e desincentivar contratos de curta duração que contribuem para a instabilidade dos inquilinos.
• Vigência: Este regime de taxa reduzida tem vigência até 2029, alinhando-se com o período de aplicação de outras medidas do Pacote da Habitação.

Dedução à Coleta para Inquilinos

Em paralelo com os incentivos aos senhorios, o Pacote da Habitação também reforça o apoio aos inquilinos através do aumento da dedução à coleta de IRS relativa a rendas. Esta medida visa aliviar o peso das despesas com habitação para as famílias arrendatárias.

• Aumento da Dedução: A dedução à coleta para inquilinos é aumentada para 900€ em 2026, subindo para 1.000€ em 2027. Este valor representa o montante máximo que os contribuintes podem deduzir no seu IRS anualmente pelas rendas pagas.
• Condições: As condições para a dedução mantêm-se as gerais para as despesas com rendas, nomeadamente a comunicação das rendas à AT pelas entidades competentes e a afetação do imóvel a habitação permanente.

Exemplo Prático de IRS para Senhorios

Consideremos um senhorio com um contrato de arrendamento que gera uma renda mensal de 1.000€, totalizando 12.000€ anuais, e que cumpre as condições para a taxa reduzida de 10%:

• IRS à taxa normal (28%): 12.000€ * 28% = 3.360€.
• IRS à taxa reduzida (10%): 12.000€ * 10% = 1.200€.

Neste exemplo, o senhorio poupa 2.160€ anuais em IRS, o que representa um incentivo significativo para manter o imóvel no mercado de arrendamento a preços moderados e com contratos de longa duração.

Estas alterações ao IRS demonstram uma estratégia integrada para abordar a acessibilidade da habitação, procurando equilibrar os interesses de proprietários e inquilinos, e promover um mercado de arrendamento mais estável e justo.

Impacto Para Empreiteiros e Promotores Imobiliários — Desafios e Oportunidades

O Pacote Fiscal para a Habitação representa uma mudança de paradigma para os empreiteiros e promotores imobiliários. Se, por um lado, abre portas a novas oportunidades de negócio e a uma maior dinamização do sector, por outro, impõe novos desafios em termos de gestão fiscal, contratual e de controlo de risco. A correta aplicação das novas regras é crucial para evitar contingências fiscais e garantir a conformidade legal.

O Que Muda na Faturação e Gestão Contratual

• Verificação dos Requisitos da Obra: Antes de aplicar a taxa de IVA a 6%, o empreiteiro ou promotor deve verificar rigorosamente se a obra em questão cumpre todos os requisitos de elegibilidade estabelecidos na lei, nomeadamente os limites de valor de venda/renda e o destino do imóvel (HPP ou arrendamento moderado).
• Obtenção de Declaração Escrita do Dono de Obra: É imperativo que o empreiteiro obtenha uma declaração escrita do dono de obra ou do promotor, onde este ateste o destino final do imóvel e o cumprimento dos requisitos para a aplicação da taxa reduzida de IVA. Esta declaração, que deve ser arquivada, servirá como prova em caso de fiscalização e é essencial para a justificação da taxa aplicada. O artigo 23.º, n.º 20 da Tabela I anexa ao CIVA, estabelece a necessidade desta declaração.
• Adaptação dos Contratos de Empreitada: Os contratos de empreitada devem ser revistos e adaptados para incluir cláusulas de ajustamento de IVA. Estas cláusulas devem prever o que acontece caso as condições para a aplicação da taxa reduzida deixem de se verificar (por exemplo, se o imóvel for vendido por um valor superior ao limite) e quem será responsável pela regularização do imposto.
• Manutenção da Documentação Comprovativa: A manutenção de toda a documentação que comprove o enquadramento na taxa reduzida é fundamental. Isto inclui licenças de construção, declarações do dono de obra, contratos de compra e venda ou arrendamento, e qualquer outro documento que ateste o cumprimento das condições legais.

Risco de Aplicação Indevida e Contingências Fiscais

A aplicação da taxa de 6% a empreitadas que, à posteriori, se venha a verificar não cumprirem os requisitos legais, expõe o empreiteiro a sérias contingências fiscais. As consequências podem ser gravosas:

• Correções Fiscais: A Autoridade Tributária poderá exigir a liquidação da diferença de IVA (os 17 pontos percentuais) que não foi cobrada inicialmente.
• Juros Compensatórios: Sobre o valor do IVA em falta, serão aplicados juros compensatórios, calculados desde a data em que o imposto deveria ter sido liquidado até à data do seu efetivo pagamento.
• Coimas: Para além do imposto e dos juros, o empreiteiro poderá ser alvo de coimas significativas por infração fiscal, que podem variar consoante a gravidade e o dolo da situação, conforme previsto no Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT).

Este risco é mitigado pela transferência da responsabilidade final para o adquirente em certos cenários, mas o empreiteiro continua a ter a responsabilidade inicial de aplicar a taxa correta e de ter a devida diligência na recolha de informações e declarações. Uma sólida assessoria fiscal e contabilística torna-se, assim, indispensável neste novo contexto.

Erros Comuns a Evitar na Aplicação do Novo Regime Fiscal

A complexidade do novo Pacote Fiscal para a Habitação, aliada à sua retroatividade e às múltiplas condições de elegibilidade, pode levar a erros na sua aplicação. Evitar estas falhas é crucial para empreiteiros, promotores, e particulares, de forma a garantir a conformidade legal e a maximizar os benefícios fiscais. Apresentamos 5 a 7 erros comuns a evitar:

1. Aplicação Indevida da Taxa de IVA a 6% sem Verificação Prévia:
   • Erro: Um empreiteiro assume que todas as obras de construção ou reabilitação de habitação estão automaticamente abrangidas pela taxa de 6%, sem verificar os limites de valor de venda/renda ou o destino do imóvel.
   • Consequência: Liquidação adicional de IVA pela AT (17 pontos percentuais), acrescida de juros compensatórios e coimas, caso a obra não cumpra os requisitos.
   • Solução: Obter sempre uma declaração escrita do dono de obra ou promotor, atestando o cumprimento das condições de elegibilidade (valor de venda/renda, destino do imóvel) e manter esta documentação arquivada para futuras fiscalizações.
2. Desconhecimento da Responsabilidade do Adquirente:
   • Erro: Um promotor não informa devidamente o adquirente sobre as suas responsabilidades em relação à afetação do imóvel a HPP e ao período mínimo de permanência.
   • Consequência: O adquirente pode incorrer em penalização de IMT (10 pontos percentuais) por incumprimento, gerando insatisfação e potenciais litígios com o promotor. Embora a responsabilidade fiscal seja do adquirente, a reputação do promotor pode ser afetada.
   • Solução: Incluir cláusulas claras nos contratos de compra e venda que detalhem as obrigações do adquirente e as consequências do incumprimento, bem como fornecer um documento informativo sobre o regime fiscal.
3. Não Cumprimento dos Prazos para Pedidos de Restituição (Autoconstrução):
   • Erro: Um particular que autoconstrói a sua habitação falha o prazo de 12 meses após a licença de utilização para submeter o pedido de restituição de IVA.
   • Consequência: Perda do direito à restituição dos 17% de IVA, resultando num encargo financeiro significativo e irrecuperável.
   • Solução: Monitorizar ativamente a emissão da licença de utilização e preparar a documentação necessária com antecedência para submeter o pedido dentro do prazo legal.
4. Falta de Adaptação dos Contratos de Empreitada:
   • Erro: Manter contratos de empreitada antigos que não preveem as novas condições de IVA, nomeadamente cláusulas de ajustamento ou de responsabilidade em caso de alteração do destino do imóvel.
   • Consequência: Incerteza jurídica e potenciais litígios entre o empreiteiro e o dono de obra sobre quem suporta os custos de uma eventual regularização de IVA.
   • Solução: Atualizar todos os modelos de contrato para refletir o novo enquadramento legal, incluindo cláusulas claras sobre o regime de IVA aplicável e as responsabilidades de cada parte.
5. Ignorar as Condições de Arrendamento Moderado para Benefícios Fiscais:
   • Erro: Um senhorio assume que pode beneficiar da taxa de IRS de 10% sem verificar se a renda praticada se enquadra nos limites de 2.300€/mês ou se o contrato tem a duração mínima de 3 anos.
   • Consequência: Tributação dos rendimentos prediais à taxa normal de 28% (ou por englobamento), perdendo o benefício fiscal esperado.
   • Solução: Assegurar que os contratos de arrendamento cumprem rigorosamente as condições de valor de renda e duração mínima para poder usufruir da taxa reduzida de IRS.
6. Não Guardar a Documentação Comprovativa Adequada:
   • Erro: Empreiteiros, promotores ou particulares não arquivam de forma organizada e completa todas as faturas, licenças, declarações e contratos relacionados com as obras e a aplicação dos benefícios fiscais.
   • Consequência: Incapacidade de provar o cumprimento das condições em caso de fiscalização da AT, o que pode levar à anulação dos benefícios e à aplicação de penalidades.
   • Solução: Implementar um sistema robusto de arquivo documental, tanto físico como digital, para todas as transações e documentos relevantes.

Perguntas Frequentes

A taxa de IVA a 6% na construção já está em vigor?

Sim. O Pacote Fiscal para a Habitação foi aprovado pelo Parlamento a 18 de fevereiro de 2026 e promulgado a 3 de março de 2026. A medida tem efeitos retroativos a outubro de 2025, o que significa que obras cujos pedidos de licenciamento foram submetidos a partir dessa data e que cumpram os requisitos, já estão abrangidas.

Que obras são abrangidas pela taxa reduzida de IVA?

São abrangidas as empreitadas de construção nova ou reabilitação destinadas a Habitação Própria e Permanente (HPP) com valor de venda até 660.982€, ou a arrendamento habitacional com rendas até 2.300€/mês. É fundamental que a venda para HPP do adquirente ocorra em 24 meses após a licença de utilização.

O que acontece se uma habitação que beneficiou de IVA a 6% não for usada como HPP?

A responsabilidade passou para o adquirente do imóvel. Se o imóvel não for afetado a HPP ou for alienado antes de 12 meses (salvo exceções), o adquirente será penalizado com o pagamento de 10 pontos percentuais adicionais de IMT sobre o valor da aquisição.

Como funciona a restituição de IVA na autoconstrução?

Particulares que construam a sua HPP têm direito à restituição da diferença entre o IVA pago (23%) e a taxa reduzida (6%) sobre as empreitadas. O pedido deve ser feito à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização, com a devolução prevista em 150 dias. O imóvel deve ser HPP por 12 meses.

A isenção de IMT aplica-se a qualquer terreno?

Não. A isenção de IMT e Imposto do Selo aplica-se apenas a terrenos e prédios para construção ou reabilitação destinada a HPP ou a arrendamento com rendas a valores moderados, conforme as condições estabelecidas na lei. É necessária uma declaração de intenção no ato da escritura.

Aplica-se à reabilitação urbana?

Sim. A taxa de 6% aplica-se tanto a projetos de construção nova como a projetos de reabilitação de imóveis, desde que cumpram os requisitos de destino (HPP ou arrendamento moderado) e os limites de valor/renda estabelecidos.

Qual o impacto para os senhorios?

Os senhorios podem beneficiar de uma redução da taxa de IRS sobre os rendimentos prediais para 10%, desde que celebrem contratos de arrendamento com rendas até 2.300€/mês e com duração mínima de 3 anos. Esta medida visa incentivar o arrendamento a longo prazo e a preços acessíveis.

Fontes e Referências Legais

• Decreto-Lei n.º 55/2026, de 3 de março: Aprova o Pacote Fiscal para a Habitação, alterando diversos códigos fiscais.
• Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA): Artigo 23.º, n.º 18, 19 e 20 da Tabela I anexa (nova redação) e Artigo 23.º-A (restituição de IVA na autoconstrução).
• Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF): Artigo 45.º (isenção de IMT e Imposto do Selo) e Artigo 46.º (isenção de IMI).
• Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT): Artigo 17.º (IMT para não residentes).
• Código do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (CIRS): Artigo 72.º (redução de IRS para senhorios) e Artigo 78.º-E (dedução à coleta de rendas).
• Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT): Artigos relevantes sobre coimas e juros.