Simulador de Crédito Habitação 2026
A prestação do crédito habitação depende do montante, do prazo e da taxa: na taxa variável, a TAN é a Euribor mais o spread do banco. Um empréstimo de 200.000€ a 30 anos com TAN de 3,5% dá uma prestação de cerca de 898€ por mês. A TAEG junta seguros e comissões e é a medida certa para comparar bancos.
Como funciona o simulador
Indique o montante do empréstimo, o prazo em anos e o tipo de taxa: variável (Euribor a 1, 3, 6 ou 12 meses mais spread), fixa ou mista, com um número de anos a taxa fixa antes de passar a variável. Pode acrescentar o seguro de vida, o seguro multirriscos e a comissão de abertura. O simulador devolve a prestação de capital e juros, a prestação total com seguros, a TAN, a TAEG, o total de juros, o custo total do crédito e o mapa de amortização mensal e anual. O modo de comparação põe vários cenários lado a lado, por exemplo dois spreads ou taxa fixa contra variável.
Exemplo
200.000€ a 30 anos (360 prestações) com TAN de 3,5%: prestação de capital e juros de 898,09€ por mês e cerca de 123.312€ de juros ao longo do contrato, antes de seguros e comissões. Com TAN de 3,0%, a prestação desce para 843,21€.
Regras do Banco de Portugal
Para contratos avaliados a partir de 1 de agosto de 2026, a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal recomenda um LTV máximo de 90% na habitação própria e permanente e de 80% noutras finalidades (art. 5.º), uma taxa de esforço (DSTI) de todos os créditos até 45% do rendimento líquido, com exceções limitadas a 10% do crédito concedido por semestre (art. 6.º), e prazos até 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos e até 35 anos acima dessa idade (art. 7.º). Na taxa de esforço, o banco considera também o efeito de uma subida da taxa de juro.
Os resultados são indicativos e não substituem a proposta vinculativa do banco. Veja os outros simuladores de financiamento ou, na compra de casa, o simulador de IMT.
Perguntas frequentes
Qual o prazo máximo do crédito habitação em 2026?
40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos para quem tem mais de 35, nos contratos avaliados desde 1 de agosto de 2026 (art. 7.º da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal).
Quanto posso pedir emprestado?
Até 90% do valor do imóvel na habitação própria e permanente e até 80% para outras finalidades, com uma prestação que não deve ultrapassar 45% do rendimento líquido (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
Taxa fixa ou variável: qual escolher?
A taxa variável acompanha a Euribor e pode descer ou subir ao longo do contrato. A taxa fixa dá uma prestação estável durante o período fixo. A taxa mista combina um período inicial fixo com um período variável. A escolha depende da sua margem para aguentar subidas de juros.
O que é a TAEG e porque importa mais do que a TAN?
A TAEG junta aos juros as comissões, os seguros obrigatórios e os restantes encargos do crédito. É a medida certa para comparar propostas de bancos diferentes (Decreto-Lei n.º 74-A/2017).
Posso amortizar o crédito antecipadamente?
Sim, total ou parcialmente. A comissão não pode exceder 0,5% do capital reembolsado em taxa variável e 2% em taxa fixa (art. 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017).