Simulador de Mais-Valias Imobiliárias 2026

Mais-valia imobiliária = valor de venda − (valor de compra × coeficiente de desvalorização + encargos e obras). Desde 2023, residentes e não residentes pagam IRS sobre 50% do ganho, somado aos outros rendimentos, às taxas progressivas até 48%. A venda da habitação própria e permanente fica isenta se reinvestir noutra HPP entre 24 meses antes e 36 meses depois.

Calcula as mais-valias tributáveis na venda de imóvel em Portugal em 2026 e o IRS estimado, com coeficientes de desvalorização, despesas dedutíveis e reinvestimento.

Como se calculam as mais-valias

  • Valor de aquisição corrigido — o preço de compra é atualizado pelos coeficientes de desvalorização da moeda quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda (art. 50.º, n.º 1, do CIRS).
  • Despesas dedutíveis — obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e despesas necessárias à compra e à venda, como IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e comissão imobiliária, desde que documentadas (art. 51.º).
  • Inclusão a 50% — só metade do saldo entre mais-valias e menos-valias imobiliárias do ano entra no rendimento (art. 43.º, n.º 2, al. b)). Conta a 100% quando o imóvel teve apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT e é vendido antes de 10 anos (al. a)).
  • Taxas — o valor apurado soma-se aos restantes rendimentos e é tributado às taxas gerais do art. 68.º, de 12,5% a 48% em 2026.

Residentes e não residentes

Até 2022, os não residentes pagavam uma taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia. Na sequência do acórdão do Tribunal de Justiça da UE no processo C-388/19, a Lei n.º 24-D/2022 (Orçamento do Estado para 2023) revogou essa taxa (art. 72.º, n.º 1, al. a), do CIRS) e estendeu a inclusão a 50% aos não residentes. Desde 2023, também eles são tributados sobre metade do ganho, às taxas progressivas do art. 68.º.

Isenções por reinvestimento

  • Habitação própria e permanente — o ganho fica excluído se o valor de venda, deduzido do empréstimo amortizado, for reinvestido noutra HPP em Portugal, na UE ou no EEE entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, e se o imóvel vendido tiver sido a sua HPP nos 12 meses anteriores (art. 10.º, n.º 5).
  • Reformados e maiores de 65 anos — exclusão se o valor for aplicado, nos seis meses seguintes, num seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num PEPP (art. 10.º, n.º 10).
  • Arrendamento a renda limitada — nas vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, também fica excluído o ganho reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional com renda dentro dos limites do Decreto-Lei n.º 97/2026 (art. 10.º, n.os 7 a 9).

Exemplo de cálculo

Um residente comprou um apartamento em 2025 por 200.000€, com 8.000€ de IMT, Imposto do Selo e escritura, e vende-o em 2026 por 250.000€, pagando 12.500€ de comissão. Como não passaram 24 meses, não há coeficiente: a mais-valia é 250.000€ − 12.500€ − 200.000€ − 8.000€ = 29.500€, e entram no IRS 14.750€ (50%). Com 25.000€ de outro rendimento coletável, o total sobe para 39.750€ e o imposto adicional ronda 4.981€ (parte a 31,1% e parte a 34,9%). Se fosse a sua habitação própria e permanente e reinvestisse o valor de venda noutra HPP dentro dos prazos, o ganho ficaria excluído.

A venda é declarada no Anexo G da declaração de IRS do ano seguinte, mesmo quando fica isenta. Consultoria fiscal para venda de imóveis

Perguntas frequentes

Como são tributadas as mais-valias na venda de um imóvel?

Apenas 50% da mais-valia conta para IRS e é somada aos restantes rendimentos, sendo tributada às taxas progressivas (art. 43.º, n.º 2, do CIRS).

Quando fico isento de mais-valias na venda da casa?

Quando vende a habitação própria e permanente e reinveste o valor noutra habitação própria e permanente em Portugal, na UE ou no EEE, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda (art. 10.º, n.º 5, do CIRS).

Que despesas posso abater à mais-valia?

As obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e as despesas necessárias à compra e à venda, como o IMT, o Imposto do Selo e a comissão da imobiliária, desde que documentadas (art. 51.º do CIRS).

O que são os coeficientes de desvalorização da moeda?

São fatores publicados todos os anos por portaria que atualizam o valor de compra quando o imóvel foi detido mais de 24 meses, reduzindo a mais-valia tributável (art. 50.º do CIRS).

Tenho de declarar a venda mesmo que esteja isento?

Sim. A venda é sempre declarada no Anexo G da declaração de IRS do ano seguinte, incluindo a intenção de reinvestir quando pretende beneficiar da isenção.