As quatro taxas, lado a lado

Os rendimentos prediais são da categoria F, definida no artigo 8.º do CIRS, e declaram-se no Anexo F da declaração Modelo 3. A taxa não depende do valor do rendimento: depende do que se arrenda, a quem, por quanto e por quanto tempo.

A regra que decide tudo. O artigo 45.º-C, n.º 1, aplica os 10% «salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável». Não há soma de benefícios: compara-se e aplica-se o mais baixo. Num contrato de habitação permanente de 20 anos, os 25% menos 20 pontos dão 5%, e é 5% que se paga, não 10%. Num contrato de cinco anos sem renovações, os 25% menos 10 pontos dão 15%, pelo que prevalecem os 10%. E se o contrato couber no arrendamento acessível, zero vence tudo.

O simulador de IRS sobre rendas da HVR faz esta comparação com os seus números e diz qual dos regimes ganha, já depois dos gastos dedutíveis.

A norma dos 10% não é a que anda citada

Vale a pena ser exato, porque a primeira página de resultados do Google atribui os 10% ao Orçamento do Estado para 2026 e ao artigo 72.º do CIRS. Não é lá que a norma está.

Os 10% foram criados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, cujo artigo 9.º aditou o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais. O artigo 5.º do mesmo decreto-lei alterou o Código do IRS, sim — mas os artigos 10.º, 43.º, 78.º-E e 101.º. Não tocou no artigo 72.º, que continua a fixar os 25% e os 28%. Quem escreve «o artigo 72.º passou a 10%» está a citar a norma errada, e isso tem consequências práticas: é no EBF que estão as condições de acesso e o prazo de validade.

O que o artigo 45.º-C, n.º 1, exige:

• contrato destinado exclusivamente ao arrendamento para habitação;
• renda mensal dentro dos limites dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do mesmo decreto-lei;
• rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029;
• salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável.

O regime produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026 (artigo 18.º, n.º 2), ou seja, abrange já os rendimentos do próprio ano de 2026 e os contratos que já estavam em vigor.

De onde vêm os 2.300 €

Não é um número redondo escolhido a régua. O artigo 2.º, n.º 2, alínea a), define renda mensal moderada como 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. Com a RMMG de 920 € fixada pelo Decreto-Lei n.º 139/2025, dá 2.300 €. O n.º 3 permite atualizar o limite por portaria, segundo o fator de atualização do artigo 24.º do NRAU.

Para o aferir, o artigo 3.º manda considerar a totalidade do valor pago no âmbito do contrato, acrescido dos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência e dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que objeto de contratos distintos. Fecha-se assim a porta ao arranjo clássico de separar a renda do aluguer da mobília para caber no limite. Havendo vários arrendatários, o limite afere-se pela totalidade (n.º 2); no arrendamento, considera-se o valor anual dividido pelo número de meses decorridos no ano (n.º 3).

Há ainda um efeito lateral que quase ninguém refere: a retenção na fonte desceu em paralelo. A alínea f) do n.º 1 do artigo 101.º do CIRS, aditada pelo mesmo decreto-lei, fixa-a em 10% para os rendimentos da categoria F abrangidos pelo artigo 45.º-C, n.º 1; nos restantes mantém-se em 25%, pela alínea e).

As reduções por contrato longo, incluindo a que ninguém cita

Estas vivem no artigo 72.º e só valem para arrendamento de habitação permanente do inquilino. A taxa autónoma de 25% reduz-se:

• 10 pontos nos contratos de cinco a menos de dez anos; por cada renovação de igual duração, mais dois pontos, estando as reduções da renovação sujeitas ao limite de 10 pontos (n.º 3). Na prática, o mínimo possível por esta via são 5%;
• 15 pontos nos contratos de dez a menos de vinte anos (n.º 4);
• 20 pontos nos contratos de vinte anos ou mais, e nos contratos de direito real de habitação duradoura quanto à prestação pecuniária mensal (n.º 5).

E há o n.º 24, que raramente aparece. Aos contratos novos que beneficiem dos n.os 3 a 5 aplica-se uma redução adicional de cinco pontos percentuais sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato anterior sobre o mesmo imóvel. Num contrato de vinte anos com a renda a descer face ao anterior, 25 menos 20 menos 5 chega a zero por esta via, sem sequer passar pelo arrendamento acessível.

Dois travões

O n.º 23 afasta as reduções dos n.os 3 a 5 nos contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais por tipologia das tabelas 1 e 2 do anexo i à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho. Note-se que essa portaria foi entretanto revogada pela Portaria n.º 454/2026/1, o que deixa a remissão do n.º 23 a apontar para um diploma que já não está em vigor — um ponto a confirmar caso a caso antes de contar com a redução.

O n.º 20 é o mais caro de ignorar: se o contrato cessar antes do prazo por motivo imputável ao senhorio, as reduções extinguem-se desde o início do contrato, e o senhorio tem de declarar o facto no ano da cessação e regularizar a diferença de imposto de cada ano, acrescida de juros compensatórios. A redução de 20 pontos de um contrato de vinte anos não é um desconto adquirido: é um adiantamento sobre uma promessa de duração.

Arrendamento acessível: zero, com três condições

O regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) foi aprovado como anexo iii do mesmo Decreto-Lei n.º 97/2026 e produz efeitos desde 1 de setembro de 2026. O artigo 6.º, n.º 1, isenta de IRS e de IRC os rendimentos prediais dos contratos que cumpram o regime. Zero é a taxa mais favorável de todas, pelo que absorve tanto os 10% como as reduções por duração.

As três condições que raramente acompanham o título:

1. Limite de renda. O artigo 4.º, n.º 1, remete para um limite máximo por tipologia fixado em portaria, com base em 80% da mediana de rendas por metro quadrado do INE para o concelho. Esses valores são os do anexo à Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, em vigor desde 14 de outubro: 308 concelhos, de T0 a T5. Um T2 em Lisboa são 1.309 €; o tecto nacional é de 2.066 € num T5 de Lisboa. O n.º 4 do artigo 2.º da portaria permite duas majorações cumulativas de 10%, uma por estacionamento privativo e outra por classe energética A ou superior.
2. Prazo mínimo de três anos na residência permanente (artigo 5.º, n.º 1); três meses na residência temporária do artigo 3.º, n.º 1, alínea b).
3. Submissão no IHRU. O senhorio tem de entregar na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, cópia do contrato e comprovativo da comunicação no Portal das Finanças (artigo 6.º, n.º 3). Sem essa submissão não há isenção, por mais que a renda caiba no limite.

O incumprimento posterior faz perder o benefício desde esse momento, com juros compensatórios (artigo 7.º). E atenção ao artigo 6.º, n.º 2: optando pelo englobamento, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para determinar a taxa a aplicar aos restantes rendimentos — a isenção não os faz desaparecer do cálculo da taxa.

Duas notas que ajudam a decidir. Primeira: nenhum valor do anexo da portaria chega aos 2.300 € — o limite dos 2.300 € pertence à taxa de 10%, não ao RSAA, e confundi-los leva a fixar rendas inelegíveis. Segunda: quem celebrou contrato entre 1 de setembro e 13 de outubro de 2026 afere a elegibilidade pelos limites da antiga Portaria n.º 176/2019, por força do artigo 7.º, n.º 3, da portaria nova. Para o detalhe do pacote, veja o nosso artigo sobre o Decreto-Lei 97/2026.

Os gastos entram antes da taxa

A taxa não incide sobre a renda bruta. O artigo 41.º, n.º 1, do CIRS deixa deduzir, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir os rendimentos, incluindo os seguros de renda. A lista do que fica de fora é curta e vale a pena decorá-la:

• gastos de natureza financeira — os juros do crédito à habitação não se deduzem, e é o erro mais comum de todos;
• depreciações;
• mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração;
• o adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) — o IMI deduz-se, o AIMI não.

Quatro regras de aplicação que mudam o resultado:

• Condomínio (n.os 2 a 4): nas frações em propriedade horizontal são dedutíveis os encargos que o condómino deva obrigatoriamente suportar e tenha efetivamente pago; detendo várias frações do mesmo prédio, imputam-se pela permilagem do título constitutivo.
• IMI e Imposto do Selo (n.º 5): só são dedutíveis quando respeitem a prédio cujo rendimento seja tributado nesse mesmo ano fiscal. Pagar IMI de um imóvel que esteve vago o ano todo não dá dedução.
• Obras anteriores ao arrendamento (n.º 7): podem deduzir-se os gastos de conservação e manutenção suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que o imóvel não tenha entretanto sido usado para outro fim. É a norma que paga a recuperação da casa antes de a pôr no mercado.
• Sublocação (n.º 6): a diferença entre a renda recebida pelo sublocador e a que ele paga não beneficia de qualquer dedução.

Quando o ano dá prejuízo

O resultado líquido negativo da categoria F não abate a outros rendimentos. Reporta-se aos seis anos seguintes, contra resultados positivos da mesma categoria (artigo 55.º, n.º 1, alínea b)). Mas o n.º 8 põe uma condição que escapa a muita gente: o direito ao reporte fica sem efeito se os prédios a que os gastos dizem respeito não gerarem rendimentos da categoria F em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dos cinco anos subsequentes àquele em que os gastos foram incorridos. Fazer obras grandes e deixar a casa fechada faz perder a dedução.

Englobar ou não, e o que muda para não residentes

As taxas do artigo 72.º são autónomas: incidem sobre o rendimento predial isoladamente, sem subir de escalão por causa do salário. Os residentes podem optar pelo englobamento quanto aos rendimentos dos n.os 2 a 5, nos termos do n.º 13, passando a pagar pelas taxas progressivas do artigo 68.º. Compensa sobretudo em escalões baixos e quando há outras deduções à coleta a aproveitar — mas é uma opção pelo todo da categoria, não imóvel a imóvel, e deve ser modelada, não presumida.

Para não residentes, há uma distinção que costuma ser mal contada. O n.º 15 permite aos residentes noutro Estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, havendo intercâmbio de informações, optar pelas taxas progressivas do artigo 68.º — mas apenas quanto aos rendimentos das alíneas b) e e) do n.º 1 e do n.º 6. O arrendamento habitacional é tributado pelo n.º 2, que não consta dessa lista: o senhorio não residente que arrende para habitação não tem esta opção, embora a tenha quanto ao arrendamento não habitacional. E, usando-a, o n.º 16 manda considerar todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal, para determinar a taxa.

Em qualquer caso, a entrega do Anexo F é obrigatória: a dispensa de declaração não abrange os rendimentos prediais. Veja o nosso calendário fiscal do não residente para os prazos de todo o ano.

Recibos, retenção e a declaração

Recibos. O artigo 115.º, n.º 5, obriga os titulares de rendimentos da categoria F a uma de duas coisas: passar recibo de quitação em modelo oficial — o recibo de renda eletrónico — de todas as importâncias recebidas dos inquilinos, ainda que a título de caução, adiantamento ou reembolso de despesas; ou entregar à AT uma declaração de modelo oficial que discrimine esses rendimentos, até ao fim do mês de fevereiro de cada ano, por referência ao ano anterior.

Retenção na fonte. Só existe quando o inquilino dispõe ou deve dispor de contabilidade organizada. Nesse caso retém 25%, ou 10% se o rendimento estiver abrangido pelo artigo 45.º-C, n.º 1 (artigo 101.º, n.º 1, alíneas e) e f)). A retenção não é liberatória: é um adiantamento, e o imposto final apura-se na declaração, já com os gastos deduzidos.

Declaração. Os rendimentos prediais declaram-se no Anexo F da Modelo 3, entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte (artigo 60.º, n.º 1). É aí que se identificam os imóveis, as rendas recebidas, os gastos suportados e se exerce — ou não — a opção pelo englobamento.

O que fazer com isto

Três decisões concretas saem desta lei, e todas se tomam antes de assinar o contrato, não em junho a preencher a declaração:

1. A duração. Entre um contrato de três anos e um de dez, a diferença de taxa é de 25% para 10%, e pode ser maior com renovações. Mas o n.º 20 cobra-a de volta, com juros, se for o senhorio a quebrar o prazo.
2. O valor da renda. Há dois patamares que mudam o regime: os 2.300 € da taxa de 10% e o limite do concelho e tipologia da Portaria n.º 454/2026/1 para a isenção. Descer a renda para caber num deles pode compensar — ou não, e a conta faz-se com números.
3. As obras. Antecipá-las para os 24 meses anteriores ao arrendamento torna-as dedutíveis (artigo 41.º, n.º 7); deixar o imóvel sem arrendar depois delas faz perder o reporte do prejuízo (artigo 55.º, n.º 8).

Faça as contas no simulador de IRS sobre rendas, que compara os quatro regimes com os seus valores. Para decidir a duração e o valor do contrato com um contabilista certificado ao lado, ou para entregar o Anexo F sem surpresas, fale com a HVR.

Perguntas frequentes

Qual é a taxa de IRS sobre rendas em 2026?

Depende do contrato. O arrendamento habitacional é tributado a 25% e os restantes rendimentos prediais a 28% (artigo 72.º, n.os 2 e 1, alínea e), do CIRS). As rendas habitacionais até 2.300 € por mês pagam 10% nos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029 (artigo 45.º-C, n.º 1, do EBF). Os contratos de habitação permanente de cinco anos ou mais descem a taxa entre 10 e 20 pontos, e o arrendamento acessível isenta por completo.

A taxa de 10% acumula com as reduções por contrato longo?

Não. O artigo 45.º-C, n.º 1, aplica os 10% salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. Aplica-se a mais baixa das duas, nunca a soma. Num contrato de vinte anos, 25% menos 20 pontos dão 5%, e é 5% que se paga.

Os 10% vieram do Orçamento do Estado ou do artigo 72.º?

De nenhum dos dois. Vieram do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pelo artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com efeitos desde 1 de janeiro de 2026. O artigo 5.º desse decreto-lei alterou o Código do IRS, mas os artigos 10.º, 43.º, 78.º-E e 101.º — não o 72.º, que continua a fixar os 25% e os 28%.

Posso deduzir os juros do crédito à habitação às rendas?

Não. O artigo 41.º, n.º 1, exclui expressamente os gastos de natureza financeira, onde se incluem os juros. Também não se deduzem as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos, os artigos de conforto ou decoração nem o AIMI. Deduzem-se, entre outros, a conservação e manutenção, o condomínio, o IMI, o imposto do selo e os seguros, incluindo o seguro de renda.

Posso deduzir obras feitas antes de arrendar?

Sim, dentro de um limite temporal. O artigo 41.º, n.º 7, permite deduzir os gastos com obras de conservação e manutenção suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que o imóvel não tenha entretanto sido utilizado para outro fim que não o arrendamento.

O arrendamento acessível dá mesmo 0% de IRS?

Dá, com três condições. A renda tem de caber no limite por concelho e tipologia do anexo à Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro — 1.309 € num T2 de Lisboa, com majorações cumulativas de 10% por estacionamento privativo e por classe energética A ou superior. O contrato de residência permanente tem de ter prazo mínimo de três anos. E o senhorio tem de submeter o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração. Sem essa submissão não há isenção.

Um senhorio não residente paga a mesma taxa?

Sim. As taxas do artigo 72.º e a taxa de 10% do artigo 45.º-C não distinguem residentes de não residentes. O que muda é o englobamento: os residentes podem optar por ele nos termos do n.º 13, e os residentes na UE ou no EEE podem optar pelas taxas progressivas do artigo 68.º apenas quanto aos rendimentos das alíneas b) e e) do n.º 1 e do n.º 6 do artigo 72.º — o que deixa de fora o arrendamento habitacional, tributado pelo n.º 2.