Se vive no estrangeiro e tem imóveis ou rendimentos em Portugal, há quatro coisas que lhe marcam o ano. O IMI paga-se em maio, com segunda prestação em agosto quando a nota excede 500 € e última em novembro. O AIMI é liquidado em junho e pago em setembro, e só morde acima de 600.000 € de valor patrimonial para uma pessoa singular. A declaração de IRS entrega-se entre 1 de abril e 30 de junho — com Anexo F para rendas e Anexo G para vendas — e quem tenha qualquer destes rendimentos tem de entregar: a dispensa habitual não o abrange. O Modelo 30 só surge se for você a pagar rendimentos a um não residente, e entrega-se até ao fim do segundo mês seguinte ao pagamento. O representante fiscal é facultativo para quem reside na UE ou no EEE e dispensado para quem adira às notificações eletrónicas; onde é obrigatório e não existe, a coima vai de 75 € a 7.500 €.
O ano de relance
Portugal não envia lembretes a não residentes. As notas de liquidação seguem para o endereço ou para a caixa postal eletrónica que a AT tem em registo, e os prazos correm quer as tenha visto quer não. Este é o ciclo anual recorrente — os meses estão fixados nos códigos, pelo que a tabela se mantém de ano para ano.
| Quando | O que vence | A quem respeita | Base legal |
|---|---|---|---|
| Fevereiro e abril | A AT liquida o IMI do ano anterior | Todos os proprietários | Art. 113.º, n.º 2, do CIMI |
| 1 de abril a 30 de junho | Declaração de IRS (Modelo 3) do ano anterior, com Anexo F e Anexo G quando aplicável | Quem tenha rendas, venda de imóvel ou outros rendimentos não sujeitos a retenção liberatória | Art. 60.º, n.º 1, do CIRS |
| Maio | IMI — prestação única até 100 €, ou a primeira de duas ou três | Quem fosse proprietário a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita | Arts. 8.º, n.º 1, e 120.º, n.º 1, do CIMI |
| Junho | A AT liquida o AIMI do ano corrente | Proprietários acima do limiar de valor patrimonial | Art. 135.º-G, n.º 4, do CIMI |
| Agosto | IMI, segunda prestação, quando a nota anual excede 500 € | Patrimónios maiores | Art. 120.º, n.º 1, al. c), do CIMI |
| Setembro | Pagamento do AIMI | Quem foi liquidado em junho | Art. 135.º-H, n.º 1, do CIMI |
| Novembro | IMI, última prestação — a segunda entre 100 € e 500 €, a terceira acima de 500 € | Quase todos os que pagam em prestações | Art. 120.º, n.º 1, als. b) e c), do CIMI |
| Qualquer mês | Modelo 30, até ao fim do segundo mês seguinte ao pagamento | Quem paga rendimentos obtidos em Portugal a não residentes | Art. 119.º, n.º 7, al. a), do CIRS; art. 128.º do CIRC |
| 31 de dezembro | Prazo alargado do IRS quando o rendimento estrangeiro com crédito de imposto ainda não está quantificado na fonte | Quem comunicou à AT dentro do prazo normal | Art. 60.º, n.ºs 3 e 4, do CIRS |
Duas destas datas apanham gente todos os anos. A primeira é maio, porque o IMI que paga nesse mês respeita ao ano anterior e a quem era proprietário a 31 de dezembro desse ano — se vendeu em fevereiro, a nota que chega em maio continua a ser sua. A segunda é setembro, porque o AIMI corre num relógio diferente do IMI: a titularidade fixa-se a 1 de janeiro do ano corrente, nos termos do artigo 135.º-A, n.º 3, do CIMI.
IMI: as prestações e quem as paga
O IMI é devido pelo proprietário do prédio a 31 de dezembro do ano a que respeita — artigo 8.º, n.º 1, do Código do IMI (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003) — presumindo o n.º 4 que é proprietário quem constar da matriz nessa data. Manter a matriz atualizada não é, portanto, uma formalidade.
O artigo 120.º, n.º 1, do CIMI, na redação da Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro, fixa as prestações:
| IMI anual | Prestações | Meses |
|---|---|---|
| Até 100 € | Uma | Maio |
| Mais de 100 € e até 500 € | Duas | Maio e novembro |
| Mais de 500 € | Três | Maio, agosto e novembro |
Uma nota de rigor, porque isto é mal reportado com frequência: os limiares são 100 € e 500 €. O valor de 250 € que ainda circula pertence ao regime anterior a 2019, que também usava outros meses. E o Código diz "no mês de maio", não uma data fixa, pelo que, quando o último dia do mês cai em fim de semana, o calendário fiscal da AT transporta o prazo para o dia útil seguinte.
As taxas são fixadas por cada município dentro do intervalo do artigo 112.º, n.º 1: 0,3% a 0,45% do valor patrimonial tributário nos prédios urbanos e 0,8%, taxa fixa, nos rústicos. O município que não comunique a taxa até 31 de dezembro fica pela mínima (n.º 14). O n.º 4 prevê 7,5% para titulares domiciliados em jurisdição constante da lista negra, mas o n.º 17 exclui as pessoas singulares — logo, atinge estruturas e não pessoas. O nosso artigo dedicado aos prazos, taxas e isenções de IMI percorre as isenções em detalhe.
AIMI: junho e setembro
O AIMI, previsto no capítulo XV do CIMI (artigos 135.º-A a 135.º-K, aditados pela Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro), é o imposto que os proprietários não residentes ou ignoram ou sobrevalorizam. A mecânica:
- A titularidade fixa-se a 1 de janeiro do ano a que o imposto respeita — artigo 135.º-A, n.º 3, e não a 31 de dezembro como no IMI.
- As pessoas singulares e as heranças indivisas deduzem 600.000 € ao valor patrimonial tributário dos prédios urbanos habitacionais — artigo 135.º-C, n.º 2. As pessoas coletivas não têm dedução.
- A taxa é de 0,7% para pessoas singulares e heranças indivisas e 0,4% para pessoas coletivas (artigo 135.º-F, n.º 1), com 1% marginal sobre valor tributável acima de 1.000.000 € e até 2.000.000 € e 1,5% acima de 2.000.000 € — estas duas apenas para pessoas singulares (n.ºs 2 e 3).
- Liquidação em junho, pagamento em setembro — artigos 135.º-G, n.º 4, e 135.º-H, n.º 1.
Na prática, um não residente com um apartamento nunca verá uma nota de AIMI. Quem tenha carteira, ou detenha através de sociedade, deve contar com ela todos os setembros e saber que a via societária troca uma taxa nominal menor pela perda da dedução de 600.000 €.
A declaração de IRS: 1 de abril a 30 de junho
O artigo 60.º, n.º 1, do Código do IRS fixa a entrega da Modelo 3 entre 1 de abril e 30 de junho, por transmissão eletrónica, "independentemente de este dia ser útil ou não útil". Não há prazo distinto, nem posterior, para não residentes.
Tem mesmo de entregar?
É aqui que circula muito mau conselho. O artigo 58.º, n.º 1, alínea a), do CIRS dispensa de entrega quem apenas tenha auferido rendimentos tributados pelas taxas do artigo 71.º e não opte pelo englobamento. O artigo 71.º abrange rendimentos de capitais e, nos não residentes, rendimentos do trabalho e empresariais, pensões e alguns outros. Não abrange rendimentos prediais nem mais-valias de imóveis, que são tributados pelo artigo 72.º.
A regra para o proprietário não residente é portanto simples: se tem rendas ou vendeu, entrega. A dispensa não está ao seu alcance, por pequeno que seja o valor.
Anexo F — rendas
Os rendimentos prediais são da categoria F, definida no artigo 8.º do CIRS, e declaram-se no Anexo F. A taxa depende do que arrenda e por quanto tempo, e os 28% que todos citam são hoje apenas parte do quadro.
| Arrendamento | Taxa | Base legal |
|---|---|---|
| Arrendamento habitacional | 25% | Art. 72.º, n.º 2, do CIRS, redação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro |
| Outros rendimentos prediais | 28% | Art. 72.º, n.º 1, al. e), do CIRS, redação da Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro |
| Habitação permanente, 5 a menos de 10 anos | −10 pontos percentuais (−2 por renovação, até ao limite de −10) | Art. 72.º, n.º 3 |
| Habitação permanente, 10 a menos de 20 anos | −15 pontos percentuais | Art. 72.º, n.º 4 |
| Habitação permanente, 20 anos ou mais | −20 pontos percentuais | Art. 72.º, n.º 5 |
As reduções por arrendamento longo só valem para habitação permanente e trazem condições: o n.º 23 exclui contratos celebrados desde 1 de janeiro de 2024 cuja renda exceda em mais de 50% os limites da Portaria n.º 176/2019, e o n.º 20 recupera a redução se o senhorio fizer cessar o contrato antes do tempo. Residindo na UE ou no EEE, o n.º 15 permite optar pelas taxas progressivas do artigo 68.º quanto aos rendimentos das alíneas b) e e) do n.º 1 — vale modelar e não presumir, porque pode correr nos dois sentidos.
Anexo G — vender um imóvel
É o ponto mais mal reportado na informação em língua inglesa sobre fiscalidade portuguesa, pelo que convém ser exato. Até ao final de 2022, o artigo 43.º, n.º 2, do CIRS limitava a redução a 50% da mais-valia às transmissões "efetuadas por residentes", e os não residentes eram tributados pela totalidade. A Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, eliminou essa expressão. É essa lei — e não a Lei n.º 56/2023, a que a alteração é frequentemente atribuída.
A posição atual, para um não residente que venda imóvel em Portugal:
- é considerado apenas 50% da mais-valia — artigo 43.º, n.º 2, alínea b), do CIRS;
- essa metade é de englobamento obrigatório, porque o artigo 22.º, n.º 3, exclui do englobamento os rendimentos de não residentes com exceção das mais-valias das alíneas a) e d) do n.º 1 do artigo 10.º — exatamente os imóveis;
- é portanto tributada às taxas progressivas do artigo 68.º, e não a 28% de taxa autónoma;
- e, pelo artigo 22.º, n.º 10, aditado pela mesma Lei n.º 24-D/2022, são tidos em consideração todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora de Portugal, para determinar a taxa — nas mesmas condições aplicáveis aos residentes.
É este último ponto que dói. A redução a 50% foi uma melhoria real para a maioria, mas a taxa passa a ser fixada por referência a rendimentos obtidos fora de Portugal, que terá de declarar para esse efeito. Quem ganha bem no estrangeiro pode acabar no topo da escala portuguesa sobre uma mais-valia modesta. O nosso artigo sobre mais-valias imobiliárias trabalha o cálculo e o reinvestimento.
Modelo 30: só se for você a pagar
O Modelo 30 é muitas vezes apresentado aos não residentes como se fosse a sua declaração anual. Não é. É a declaração de quem paga rendimentos obtidos em Portugal a não residentes, e o prazo é o fim do segundo mês seguinte ao pagamento, ao vencimento, à colocação à disposição ou ao apuramento do quantitativo — artigo 119.º, n.º 7, alínea a), do CIRS e artigo 128.º do CIRC. O modelo foi aprovado pela Portaria n.º 98/2021, de 5 de maio, que revogou as anteriores; a entrega é só eletrónica e os erros têm de ser corrigidos em 30 dias, sob pena de a declaração se ter por não entregue.
Passa a ser problema seu se opera cá — ao pagar a um fornecedor, sócio ou prestador estrangeiro a partir de uma atividade portuguesa. O nosso guia do Modelo 30 e das retenções a não residentes cobre a mecânica das convenções.
Precisa de representante fiscal?
Provavelmente não, e é esta a área em que mais se vende a não residentes aquilo de que não precisam. As regras foram confirmadas para este artigo nos textos consolidados, porque as referências que circulam online estão substancialmente erradas.
O artigo 19.º, n.º 6, da Lei Geral Tributária (aprovada pelo Decreto-Lei n.º 398/98) obriga os sujeitos passivos residentes no estrangeiro — e os residentes que se ausentem por mais de seis meses, e as pessoas coletivas que cessem atividade — a designar representante com residência em território nacional. O n.º 7 faz depender dessa designação o exercício dos direitos do contribuinte, incluindo reclamação, recurso ou impugnação. Seguem-se as duas saídas:
| A sua situação | Representante fiscal | Base legal |
|---|---|---|
| Residente na UE ou no EEE | Facultativo | Art. 19.º, n.º 8, da LGT |
| Adesão às notificações eletrónicas, à morada única digital ou à caixa postal eletrónica | Não exigido (exceto pessoas coletivas que cessem atividade) | Art. 19.º, n.º 15, da LGT, aditado pelo art. 2.º do DL n.º 44/2022, de 8 de julho |
| Residente fora da UE/EEE que cancele essa adesão | Tem de designar representante antes | Art. 19.º, n.º 16, da LGT |
| Residente fora da UE/EEE, sem representante e sem adesão eletrónica | Obrigatório — coima de 75 € a 7.500 € | Art. 124.º, n.º 1, do RGIT |
| Sujeito passivo de IVA não estabelecido, estabelecido noutro Estado-Membro | Facultativo | Art. 30.º, n.º 1, do CIVA |
| Sujeito passivo de IVA não estabelecido na UE | Obrigatório | Art. 30.º, n.º 2, do CIVA |
Três correções a retirar daqui, porque as três referências erradas são comuns nas fontes em inglês:
- A Lei n.º 7/2021 não é o diploma que mudou isto. Reforçou garantias dos contribuintes e a simplificação processual em geral; não altera o artigo 19.º da LGT nem toca na representação fiscal de não residentes. O diploma correto é o Decreto-Lei n.º 44/2022, de 8 de julho.
- O artigo 12.º do RGIT não é a norma sancionatória aplicável. Fixa as penas aplicáveis aos crimes tributários. A punição da falta de designação de representante é o artigo 124.º, com coima de 75 € a 7.500 €, acrescentando o n.º 2 uma coima de 75 € a 3.750 € para o representante que não identifique o gestor de bens ou direitos quando solicitado.
- O artigo 27.º do CIVA não trata de representação. Regula os prazos de pagamento do IVA. A representação fiscal em IVA é o artigo 30.º.
Uma armadilha: o representante de IVA do artigo 30.º, n.º 2, do CIVA é obrigação distinta do representante fiscal geral da LGT, e a dispensa por notificações eletrónicas do artigo 19.º, n.º 15, não o afasta. Um proprietário de país terceiro com alojamento local registado em IVA pode estar dispensado de um e obrigado ao outro. Veja o nosso serviço de representação fiscal e, se ainda está na fase de obter número fiscal, os guias do NIF português e do NIF para não residentes.
Comprar e vender: os prazos à volta da escritura
São pontuais e não anuais, mas são os prazos que custam mais quando falham, porque a escritura não avança sem eles.
- O IMT é liquidado antes da transmissão — artigo 22.º, n.º 1, do Código do IMT. A liquidação caduca se a transmissão não ocorrer no prazo de dois anos (n.º 4).
- O IMT paga-se no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito — artigo 36.º, n.º 1. Se o ato for celebrado no estrangeiro, o pagamento é devido durante o mês seguinte (n.º 2) — diretamente relevante para quem assina perante consulado ou notário estrangeiro.
- O Imposto do Selo da aquisição (verba 1.1 da tabela, 0,8%) paga-se nos mesmos prazos do IMT — artigo 44.º, n.º 4, do Código do Imposto do Selo.
O que acontece se falhar um prazo
Nada de dramático acontece de imediato, e é isso o problema — o custo acumula em silêncio. São devidos juros de mora desde o termo do prazo de pagamento até à data do pagamento (artigo 44.º, n.ºs 1 e 2, da LGT), à taxa fixada anualmente para as dívidas ao Estado nos termos do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 73/99. Em 2026 essa taxa é de 7,221%, fixada pelo Aviso n.º 18/2026/2, de 2 de janeiro. É reduzida a metade quando a dívida esteja coberta por garantia bancária ou outra (n.º 4).
Findo o prazo de pagamento voluntário, os serviços extraem certidão de dívida — artigo 88.º, n.º 1, do CPPT — e essa certidão serve de base à instauração do processo de execução fiscal (n.º 5). Para um não residente, executar um imóvel em Portugal é simples para a AT e lento e caro para o contribuinte. O artigo 44.º, n.º 4, da LGT oferece uma mitigação: pagando nos 30 dias seguintes à citação, os juros contam-se apenas até à data desta.
O risco prático do não residente não é a negligência, é não receber a notificação. Aderir às notificações eletrónicas resolve, no mesmo gesto, a questão do representante fiscal e a da entrega — razão pela qual o recomendamos a praticamente todos os clientes não residentes que residam na UE ou no EEE.
Como ajudamos
Trabalhamos com proprietários e investidores não residentes a partir de Lisboa, em inglês, e o trabalho tem quase sempre a mesma forma: confirmar as obrigações declarativas, montar as notificações eletrónicas para que nada vá para uma morada que deixou há anos, entregar o IRS com os anexos certos e manter a matriz correta para que as liquidações estejam certas à primeira. O IRS começa em 100 € mais IVA. A contabilidade mensal para empresas começa em 150 €/mês.
Perguntas frequentes
Quando é que os não residentes pagam IMI em Portugal?
Em maio quando a nota anual não excede 100 €; em maio e novembro entre 100 € e 500 €; e em maio, agosto e novembro acima de 500 € — artigo 120.º, n.º 1, do CIMI. O imposto é devido por quem fosse proprietário a 31 de dezembro do ano a que respeita (artigo 8.º, n.º 1), pelo que uma nota que chega em maio pode respeitar a um imóvel que já vendeu.
Um não residente tem de entregar declaração de IRS em Portugal?
Sim, se tiver rendas ou tiver vendido um imóvel. A dispensa do artigo 58.º, n.º 1, alínea a), do CIRS só abrange rendimentos tributados pelas taxas do artigo 71.º, e os rendimentos prediais e as mais-valias de imóveis são tributados pelo artigo 72.º. O prazo é de 1 de abril a 30 de junho, nos termos do artigo 60.º, n.º 1, sem prazo posterior para não residentes.
Como são tributadas as rendas de um não residente em Portugal?
O arrendamento habitacional é tributado à taxa autónoma de 25%, nos termos do artigo 72.º, n.º 2, do CIRS, na redação da Lei n.º 56/2023, e os restantes rendimentos prediais a 28%, nos termos do artigo 72.º, n.º 1, alínea e). Os arrendamentos longos de habitação permanente reduzem mais a taxa — 10 pontos de 5 a menos de 10 anos, 15 pontos de 10 a menos de 20 e 20 pontos a partir de 20 (artigo 72.º, n.ºs 3 a 5). Residentes na UE e no EEE podem optar pelas taxas progressivas pelo n.º 15.
Os não residentes são tributados sobre 50% da mais-valia imobiliária?
Sim. A Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, eliminou a expressão "efetuadas por residentes" do artigo 43.º, n.º 2, do CIRS, pelo que também nos não residentes apenas 50% da mais-valia é considerada. Essa metade é de englobamento obrigatório, porque o artigo 22.º, n.º 3, exclui do englobamento os rendimentos de não residentes com exceção das mais-valias das alíneas a) e d) do n.º 1 do artigo 10.º, e é tributada às taxas progressivas do artigo 68.º. Pelo artigo 22.º, n.º 10, são tidos em consideração todos os rendimentos auferidos para determinar a taxa aplicável.
Quando se paga o AIMI e quem tem de o pagar?
O AIMI é liquidado em junho e pago em setembro, nos termos dos artigos 135.º-G, n.º 4, e 135.º-H, n.º 1, do CIMI. A titularidade fixa-se a 1 de janeiro do ano a que o imposto respeita (artigo 135.º-A, n.º 3). As pessoas singulares e heranças indivisas deduzem 600.000 € ao valor patrimonial tributário (artigo 135.º-C, n.º 2) e pagam 0,7%, subindo marginalmente a 1% acima de 1.000.000 € e a 1,5% acima de 2.000.000 €; as pessoas coletivas pagam 0,4% sem dedução (artigo 135.º-F).
Preciso de representante fiscal em Portugal se vivo no estrangeiro?
Não, se vive na UE ou no EEE, onde a designação é meramente facultativa nos termos do artigo 19.º, n.º 8, da Lei Geral Tributária. E, pelo artigo 19.º, n.º 15, aditado pelo artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 44/2022, de 8 de julho, a obrigação não se aplica a quem adira às notificações eletrónicas, à morada única digital ou à caixa postal eletrónica. Onde é obrigatória e ninguém é designado, a coima é de 75 € a 7.500 €, nos termos do artigo 124.º, n.º 1, do RGIT.
O que acontece se falhar um prazo fiscal português sendo não residente?
Vencem juros de mora desde o termo do prazo de pagamento, nos termos do artigo 44.º da Lei Geral Tributária, à taxa de 7,221% em 2026, fixada pelo Aviso n.º 18/2026/2, de 2 de janeiro. Terminado o prazo de pagamento voluntário, é extraída certidão de dívida nos termos do artigo 88.º, n.º 1, do CPPT, que serve de base à instauração do processo de execução fiscal. Pagando nos 30 dias seguintes à citação, os juros contam-se apenas até à data desta.
Fontes
- Código do IMI, artigo 120.º, artigos 8.º, 112.º e 113.º, e artigos 135.º-A a 135.º-H
- Código do IRS, artigo 60.º, artigo 72.º, artigo 43.º, artigo 22.º, artigos 8.º, 10.º, 58.º, 71.º e 119.º
- Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro — alteração ao artigo 43.º, n.º 2, do CIRS
- Lei Geral Tributária, artigo 19.º e artigo 44.º; Decreto-Lei n.º 44/2022, de 8 de julho
- RGIT, artigo 124.º; Código do IVA, artigo 30.º
- Código do IMT, artigos 22.º e 36.º; Código do Imposto do Selo, artigo 44.º; CPPT, artigo 88.º
- Aviso n.º 18/2026/2, de 2 de janeiro — taxa de juros de mora de 7,221% para 2026; Decreto-Lei n.º 73/99, artigo 3.º
- Calendário fiscal da AT — obrigações de pagamento e obrigações declarativas