Rescisão de contrato de arrendamento: como fazer e prazos
Um contrato de arrendamento termina de três formas: denúncia (fim sem culpa, com aviso prévio), resolução (por incumprimento da outra parte) ou revogação (acordo mútuo). O inquilino denuncia com 120 ou 60 dias de antecedência (arts. 1098.º e 1100.º do Código Civil), ou 30 dias se o senhorio se tiver oposto à renovação. O senhorio só pode resolver por incumprimento — por exemplo 3 meses de rendas em falta (art. 1083.º) — ou opor-se à renovação com aviso. A comunicação faz-se por escrito, de preferência por carta registada com aviso de receção.
As três formas de terminar
- Denúncia — uma das partes põe fim ao contrato sem invocar culpa da outra, respeitando prazos de aviso prévio.
- Resolução — fundamenta-se no incumprimento da outra parte (por exemplo, falta de pagamento da renda).
- Revogação — acordo entre senhorio e inquilino, que pode ocorrer a qualquer momento e nas condições que combinarem.
Rescisão pelo inquilino (denúncia)
O inquilino pode sair sem invocar motivo, desde que respeite os prazos:
- Contrato com prazo certo (art. 1098.º): decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação, pode denunciar com 120 dias de antecedência se o prazo for de 1 ano ou mais, ou 60 dias se for inferior a 1 ano.
- Contrato de duração indeterminada (art. 1100.º): após 6 meses de duração efetiva, com os mesmos 120 ou 60 dias de antecedência.
- Se o senhorio já tiver comunicado que não renova o contrato, o inquilino pode sair com apenas 30 dias de aviso.
Se o inquilino não respeitar o aviso, o contrato cessa na mesma, mas fica obrigado a pagar as rendas do período de pré-aviso em falta — salvo exceções como desemprego involuntário ou incapacidade permanente.
Rescisão pelo senhorio
A margem do senhorio é bem mais limitada:
- Resolução por incumprimento (art. 1083.º): aplica-se, por exemplo, a uma mora igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda, ou a atrasos superiores a 8 dias por mais de 4 vezes em 12 meses.
- Oposição à renovação (art. 1097.º), com aviso prévio que depende da duração: 240 dias (prazo de 6 anos ou mais), 120 dias (1 a 6 anos) ou 60 dias (6 meses a 1 ano).
- Denúncia para habitação própria (art. 1101.º), com regras e prazos próprios.
Em 2026 estava em discussão uma revisão que agilizava os despejos (por exemplo, baixar a mora para resolução de 3 para 2 meses). Enquanto não for publicada e entrar em vigor, aplica-se o regime atual.
Como escrever a carta de rescisão
A comunicação tem de ser por escrito. Deve identificar o contrato e as partes, indicar o fundamento (quando se trate de resolução), e a data em que o contrato cessa. Envie-a por carta registada com aviso de receção e guarde o comprovativo — é a sua prova da data, que conta para o prazo de aviso prévio.
Depois de terminar o contrato
- Comunicar a cessação à AT na declaração Modelo 2 do Imposto do Selo.
- Acerto da caução e eventuais danos.
- Emitir o último recibo de renda e fechar as contas (consumos, condomínio).
Como a HVR ajuda
Tratamos da parte fiscal do fim do contrato: comunicação da cessação à AT (Modelo 2), últimos recibos e o acerto no IRS de senhorios. Veja também como fazer o contrato de arrendamento, ou fale connosco.
Perguntas frequentes
Quais são as formas de terminar um contrato de arrendamento?
Há três: a denúncia (uma das partes põe fim ao contrato sem invocar culpa, respeitando os prazos de aviso), a resolução (quando a outra parte incumpre, por exemplo falta de pagamento) e a revogação (acordo entre as duas partes, que pode ser a qualquer momento). Só a denúncia e a resolução têm regras legais de prazo.
Com quanto tempo de antecedência o inquilino tem de avisar?
Num contrato com prazo certo, decorrido um terço do prazo, o inquilino pode denunciar com 120 dias de antecedência (prazo de 1 ano ou mais) ou 60 dias (prazo inferior a 1 ano) — art. 1098.º do Código Civil. Num contrato de duração indeterminada, após 6 meses, aplicam-se os mesmos 120/60 dias (art. 1100.º). Se o senhorio já se tiver oposto à renovação, bastam 30 dias.
O senhorio pode rescindir o contrato quando quiser?
Não. O senhorio tem margem muito mais limitada: pode resolver o contrato por incumprimento do inquilino — por exemplo, mora igual ou superior a 3 meses, ou atrasos de mais de 8 dias por mais de 4 vezes em 12 meses (art. 1083.º) — ou opor-se à renovação com aviso prévio (art. 1097.º). A denúncia para habitação própria tem regras e prazos próprios (art. 1101.º).
O que acontece se o inquilino sair sem respeitar o aviso prévio?
A falta de aviso não impede a cessação do contrato, mas o inquilino fica obrigado a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Há exceções previstas na lei, como desemprego involuntário ou incapacidade permanente para trabalhar.
A carta de rescisão tem de ser registada?
A comunicação deve ser feita por escrito e é fortemente recomendável enviá-la por carta registada com aviso de receção, para ficar prova da data. A carta deve identificar o contrato, as partes, o fundamento (quando aplicável) e a data em que o contrato cessa.
É preciso comunicar a cessação do contrato à AT?
Sim. A cessação do contrato comunica-se à Autoridade Tributária através da declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, tal como a celebração e as alterações. Fica também por fazer o acerto da caução e o último recibo de renda.