Mais Valias na venda de imóveis
A venda de um imóvel gera normalmente mais-valias sendo estas calculadas pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação.
Exclusão de tributação
A) Venda e compra de Habitação Própria e Permanente
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra Habitação Própria e Permanente, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era Habitação Própria e Permanente;- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como Habitação Própria e Permanente. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova Habitação Própria e Permanente seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS;
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
B) -Isenção de tributação de mais valias - Todos os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989. Esta data corresponde à da entrada em vigor do Código de IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. Para evitar a retroactividade fiscal estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões seria necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei e não antes.
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