Habitação: o que muda no IVA em 2026 e como aplicar a taxa de 6% sem a perder depois
Desde 1 de Julho de 2026 a taxa reduzida de 6% deixou de estar limitada à reabilitação e à habitação a custos controlados: a verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA, aditada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, estendeu-a à construção nova de habitação para o mercado livre. O benefício não é automático — exige venda para habitação própria e permanente até 660.982 €, ou arrendamento até 2.300 € mensais, e condições que só se confirmam anos depois de a empreitada estar facturada. As verbas clássicas, a 2.23 e a 2.27, mantêm-se intactas.
O que mudou face a 2025
Até 2025 a taxa reduzida vivia de três verbas estreitas: a 2.23 (reabilitação de edifícios em Áreas de Reabilitação Urbana), a 2.27 (obras em imóveis afectos à habitação) e a 2.18 (custos controlados e arrendamento acessível). A construção nova para o mercado livre estava, sem excepção, a 23%. O Decreto-Lei n.º 97/2026, aprovado ao abrigo da autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de Março, quebra essa lógica: adita a verba 2.42, alarga a inversão do sujeito passivo e fixa as respectivas condições e regularizações (artigos 4.º, 8.º, 10.º e 11.º). Em sentido inverso, a verba 2.37 — solares, eólicas e bombas de calor — caducou a 30 de Junho de 2025, nos termos da Lei n.º 12/2022, de 27 de Junho.
| Operação | Até 2025 | Desde 1/7/2026 |
|---|---|---|
| Construção nova para venda ou arrendamento | 23% | 6% pela verba 2.42.1 |
| Reabilitação de edifício em ARU | 6% (verba 2.23) | 6%, inalterado |
| Obras de conservação em casa habitada | 6% (verba 2.27) | 6%, inalterado |
| Painéis solares e bombas de calor | 6% até 30/6/2025 | 23% |
A verba 2.42: limites e datas
A verba 2.42.1 cobre empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou exclusivamente ao arrendamento habitacional. A 2.42.2 cobre prédios abrangidos pelo regime dos contratos de investimento para arrendamento com o IHRU, I.P., que produz efeitos a 1 de Setembro de 2026.
Os limites estão no artigo 2.º: no arrendamento, 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, ou seja 2.300 €; na venda, o limite superior do 2.º escalão da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT na redacção do Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025, de 30 de Dezembro), isto é 660.982 €. Pelo artigo 3.º, acresce o valor dos bens móveis e equipamentos ligados ao imóvel com carácter de permanência e dos serviços que o valorizem, ainda que titulados por negócios distintos: facturar a cozinha à parte não desdobra o limite.
O calendário é decisivo. A verba produz efeitos no trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma: 1 de Julho de 2026. Só abrange operações cuja iniciativa procedimental — pedido de licenciamento, comunicação prévia ou informação de início de trabalhos — ocorra entre 25 de Setembro de 2025 e 31 de Dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto se verifique a partir de 1 de Janeiro de 2026. Cessa a 31 de Dezembro de 2032.
As condições cumulativas que sustentam os 6%
O artigo 10.º, densificado pelo Ofício-Circulado n.º 25116/2026, fixa dois blocos de condições cumulativas.
| Venda para habitação própria e permanente | Arrendamento habitacional |
|---|---|
| Destino de habitação própria e permanente no título aquisitivo | Arrendamento isento nos termos do artigo 9.º do CIVA |
| Valor de venda até 660.982 € | Renda mensal até 2.300 € |
| Taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT | Contratos comunicados nos termos do artigo 60.º do CIS |
| Venda em 24 meses a contar do início de utilização (RJUE) | Primeiro contrato em vigor em 24 meses da mesma data |
| Menção expressa da verba 2.42.1 no título aquisitivo | Arrendado 36 meses nos primeiros cinco anos, sem subarrendamento acima de 2.300 € |
Em compropriedade, basta um dos adquirentes não declarar no título o destino de habitação permanente para a taxa reduzida cair sobre toda a empreitada. Em propriedade horizontal, os 6% aplicam-se só à quota-parte proporcional à área bruta de construção e à área excedente à de implantação das fracções elegíveis (artigo 40.º do Código do IMI): num edifício misto, a mesma empreitada leva duas taxas.
Reabilitação em ARU: a verba 2.23 continua de pé
A verba 2.42 não substituiu a 2.23 — coexistem. Na redacção da Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro, em vigor desde 7 de Outubro de 2023, a verba 2.23 abrange as empreitadas de reabilitação de edifícios e as de equipamentos de utilização colectiva de natureza pública localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.
Ficam de fora as obras de construção de edifícios novos — é aí que a verba 2.42 faz diferença. A redacção actual deixou de exigir Operação de Reabilitação Urbana aprovada, mas o regime transitório do n.º 9 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023 manda aplicar a redacção anterior — e com ela a exigência de ORU aprovada — em duas situações: aos pedidos de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia submetidos à câmara antes de 7 de Outubro de 2023, e aos pedidos de licenciamento ou comunicação prévia apresentados depois dessa data ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor. Um licenciamento entregue em 2024 ou 2025 ao abrigo de informação prévia anterior continua, portanto, a precisar de ORU. E a adjudicação tem de respeitar à totalidade da obra: trabalhos contratados pelo dono da obra a terceiros, materiais por si adquiridos, projectos e honorários ficam à taxa normal.
Mantém-se ainda a verba 2.18, para habitação a custos controlados e arrendamento acessível: exige áreas e preços dentro dos parâmetros fixados por portaria, 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal afectos a esse fim e certificação do IHRU, I.P.
Obras em casa: a verba 2.27 e a regra dos 20%
Para quem remodela a casa onde vive, aplica-se a verba 2.27: empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afectos à habitação. Ficam de fora a limpeza, a manutenção de espaços verdes, as empreitadas sobre piscinas, saunas, campos de ténis ou golfe, as construções novas, acréscimos, sobrelevação e reconstrução, e o fornecimento de electrodomésticos ou mobiliário.
A regra dos materiais gera mais litígio: a taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços. A factura tem de discriminar mão-de-obra e materiais, identificar o dono da obra e o imóvel e conter a menção "Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA" (Ofício-Circulado n.º 30135). O imóvel tem de estar a ser usado como habitação antes e depois das obras.
Inversão do sujeito passivo: o alargamento de 2026
A alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA obriga o adquirente de serviços de construção civil a liquidar o imposto, desde que seja sujeito passivo estabelecido em território nacional e pratique operações com direito à dedução total ou parcial. O Decreto-Lei n.º 97/2026 alargou-a a quem só pratica operações sem direito à dedução, ao adquirir empreitadas da verba 2.42; não estando obrigados a declaração periódica, estes pagam o imposto até ao final do mês seguinte àquele em que se torna exigível (artigo 27.º, n.º 3).
O Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de Junho — aplicável às operações com exigibilidade a partir de 1 de Julho de 2026 — delimitou o conceito: são serviços de construção civil os prestados no âmbito da actividade da construção definida na Lei n.º 41/2015, de 3 de Junho, por titulares de alvará ou certificado de empreiteiro (IMPIC, I.P.). Há inversão na instalação de AVAC, caldeiras e bombas de calor integrados estruturalmente, elevadores, ITED e cozinhas por medida; não há na mera transmissão de bens com montagem acessória e reversível, como electrodomésticos ou mobiliário aparafusado. O empreiteiro factura sem imposto com a menção "IVA - Autoliquidação"; cabe ao adquirente liquidar o imposto à taxa legalmente aplicável, respondendo pelo enquadramento.
Onde isto corre mal: regularizações e autoconstrução
O risco não está na facturação inicial, está no que acontece dois anos depois. Falhando uma condição, o artigo 11.º obriga a regularizar o imposto em falta, contando-se o prazo de caducidade do n.º 1 do artigo 94.º do Código do IVA — quatro anos, por remissão para o artigo 45.º da Lei Geral Tributária — do termo do prazo legal para a cumprir. Se o preço exceder 660.982 € ou a venda ocorrer depois dos 24 meses, substitui-se a declaração periódica do período da exigibilidade (campos 3 e 4 do quadro 06); se faltar a menção da verba no título, regulariza-se no campo 41, com juros compensatórios. Do lado do comprador, não afectar o imóvel a habitação própria e permanente em seis meses, ou não o manter nesse destino nos 12 meses seguintes, agrava o IMT em 10% do valor tributável, sem tocar no IVA.
Na autoconstrução, o anexo II cria um regime de restituição: o particular suporta IVA à taxa normal e pede depois à AT a diferença para a taxa reduzida, sobre empreitadas facturadas nos termos legais — a compra isolada de materiais não é elegível. O pedido é electrónico, entregue em 12 meses após a documentação de início de utilização, e a AT restitui em 150 dias.
Nada disto se resolve no fecho do ano: contrato de empreitada, título aquisitivo e declaração periódica têm de dizer o mesmo desde o primeiro auto de medição. Na HVR Business Consulting acompanhamos este enquadramento nas avenças de contabilidade — 150 € (micro), 300 € (PME) e 500 € (premium).
Perguntas Frequentes
O que é necessário para aplicar 6% de IVA na reabilitação?
Na verba 2.23 exige-se reabilitação de edifício e não construção nova, imóvel em Área de Reabilitação Urbana delimitada nos termos legais — ou obra realizada no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional —, operação licenciada ou com comunicação prévia na câmara municipal e empreitada relativa à totalidade da obra. O regime transitório do n.º 9 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023 mantém a exigência de uma Operação de Reabilitação Urbana aprovada em duas situações: pedidos de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia submetidos antes de 7 de Outubro de 2023, e pedidos posteriores apresentados ao abrigo de informação prévia favorável em vigor.
Como funciona a regra dos 20% nos materiais?
É uma regra própria da verba 2.27: a taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respectivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços. Se ficarem em 20% ou menos, toda a empreitada é tributada a 6%; se ultrapassarem esse limiar, os 6% aplicam-se só à mão-de-obra e os materiais são tributados a 23%. A factura tem de indicar os dois valores em separado.
Qual a taxa de IVA para construção de piscinas?
Numa piscina autonomizada, taxa normal de 23%: a verba 2.27 exclui expressamente as empreitadas que abranjam a totalidade ou parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe, e construir uma piscina também não é reabilitação de edifício, pelo que não cabe na verba 2.23. Situação distinta é a da piscina integrada na empreitada geral de construção de um imóvel elegível pela verba 2.42.1: nem o Decreto-Lei n.º 97/2026 nem o Ofício-Circulado n.º 25116/2026 contêm exclusão de piscinas, pelo que a análise se faz à luz da empreitada global — e, havendo dúvida sobre o valor em causa, recomenda-se pedido de informação vinculativa.
Quando se aplica a inversão do sujeito passivo no IVA?
Nos termos da alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, quando há aquisição de serviços de construção civil — incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de imóveis — prestados por entidade legalmente habilitada a um adquirente que seja sujeito passivo estabelecido em território nacional e pratique operações com direito à dedução total ou parcial. Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026 abrange também quem só pratica operações sem direito à dedução, ao adquirir empreitadas da verba 2.42.
Fontes e Referências Legais
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio (autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de Março), artigos 2.º, 3.º, 4.º, 8.º, 10.º, 11.º e 18.º e anexo II
- Código do IVA: artigos 2.º, n.º 1, alínea j), 9.º, 18.º, 27.º, 36.º e 94.º; Lista I, verbas 2.18, 2.23, 2.27, 2.37 e 2.42
- Ofícios-Circulados n.º 25116/2026 e n.º 25117/2026 (verba 2.42.1 e inversão) e n.º 30135 (verba 2.27)
- Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro, artigo 50.º, n.º 9; Lei n.º 41/2015, de 3 de Junho
- Lei n.º 73-A/2025, de 30 de Dezembro (OE 2026), artigo 17.º do CIMT; Lei n.º 12/2022, de 27 de Junho
- Decreto-Lei n.º 555/99 (RJUE); CIMI, artigo 40.º; Código do Imposto do Selo, artigo 60.º