Habitação: As Novas Regras do IVA em Portugal em 2026

Por Hugo Ribeiro, Contabilista Certificado · Membro da Ordem dos Contabilistas Certificados · HVR Business Consulting

Introdução ao Novo Paradigma do IVA na Habitação O setor imobiliário em Portugal tem atravessado uma fase de mutação legislativa sem precedentes, impulsionada pela necessidade de responder à crise habitacional e de promover a sustentabilidade do edificado. Em 2026, as regras relativas ao Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) no setor da habitação consolidam mudanças estruturais que afetam tanto promotores imobiliários como o consumidor final. A complexidade do Código do IVA (CIVA) exige agora uma atenção redobrada, especialmente no que toca à aplicação da taxa reduzida de 6% e às novas exig…

Pontos-chave

• A taxa de 6% aplica-se a reabilitação em zonas ARU com prova documental.
• Materiais acima de 20% do orçamento em manutenção obrigam à taxa de 23%.
• Habitação a custos controlados exige cumprimento rigoroso de áreas e preços.
• A inversão do sujeito passivo é comum em serviços de construção civil.

FAQ

O que é necessário para aplicar 6% de IVA na reabilitação?

O imóvel deve estar numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) e a obra deve ser certificada pela Câmara Municipal como reabilitação.

Como funciona a regra dos 20% nos materiais?

Se os materiais custarem mais de 20% do total da obra de renovação, a taxa de 6% só incide sobre a mão-de-obra, caso contrário aplica-se 23% a tudo.

Qual a taxa de IVA para construção de piscinas?

A construção de piscinas é sempre tributada à taxa normal de 23%, pois não é considerada uma necessidade habitacional básica.

Quando se aplica a inversão do sujeito passivo no IVA?

Aplica-se quando ambos os intervenientes são sujeitos passivos de IVA em Portugal e o serviço é de construção civil (Art. 2.º, n.º 1, j do CIVA).